REGLAMENTACION DE LOS ARTS. 156 A 161 DE LA LEY 18.407 Y ART. 449 DE LA LEY 19.924, RELATIVOS A LA CONSTITUCION Y ACTUACION DE LOS INSTITUTOS DE ASISTENCIA TECNICA
El Registro Nacional de Leyes y Decretos del presente semestre aún no fue editado.
Reglamentario/a de:
Ley Nº 19.924 de 18/12/2020 artículo 449,
Ley Nº 18.407 de 24/10/2008 artículos 156, 157, 158, 159, 160 y 161.
VISTO: la necesidad de adecuar la reglamentación en materia de constitución y actuación de los Institutos de Asistencia Técnica, en el marco de la potestad asignada al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial por el numeral 3) del artículo 3° de la Ley N° 16.112, de 30 de mayo de 1990;
RESULTANDO: I) que los artículos 156 a 161 de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, regularon los cometidos y responsabilidades de los Institutos de Asistencia Técnica y el artículo 157 de la Ley N° 19.535, de 25 de setiembre de 2017, dio nueva redacción al artículo 161 de la Ley N° 18.407;
II) que la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, en sus artículos 443 y 444, dio nueva redacción a los artículos 156 y 159 de la Ley N° 18.407, modificando sustancialmente el marco regulatorio de la actuación de los Institutos de Asistencia Técnica;
CONSIDERANDO: I) que la experiencia recogida, los cambios experimentados por las entidades reguladas y por la normativa vigente, hacen necesario adecuar y acompasar la reglamentación a los cambios y necesidades que la realidad impone;
II) que los servicios técnicos del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y de la Agencia Nacional de Vivienda trabajaron en forma coordinada, acordando, entre otros aspectos, dar nueva regulación a la integración de los Institutos de Asistencia Técnica, los servicios a prestar en las diferentes etapas y la forma de remuneración de los servicios de asistencia técnica;
III) que se entiende necesario dictar un Decreto que contenga todo el marco reglamentario de la actuación de los Institutos de Asistencia Técnica;
ATENTO: a lo expuesto precedentemente y a lo dispuesto en el numeral 3) del artículo 3° de la Ley N° 16.112, de 30 de mayo de 1990, artículos 156 a 161 de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, en redacción dada por los artículos 443 y 444 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, artículo 157 de la Ley N° 19.535, de 25 de setiembre de 2017 y artículo 449 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020;
EL PRESIDENTE DE LA REPÚBLICA
DECRETA:
CAPÍTULO I - DE LA INTEGRACIÓN Y PERSONERÍA JURIDICA DE LOS INSTITUTOS DE ASISTENCIA TÉCNICA
Los Institutos de Asistencia Técnica regulados en los artículos 156 y siguientes de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, deberán obtener la personería jurídica y constituirse bajo una modalidad societaria, cooperativa o asociativa, documentada en escritura pública o instrumento privado certificado y protocolizado. La certificación notarial acreditará los datos personales y profesionales de sus integrantes.
El documento constitutivo del Instituto deberá establecer, por lo menos:
1) denominación, plazo y domicilio social;
2) su objeto exclusivo de prestar asistencia técnico-profesional a cooperativas de vivienda, fondos sociales, sociedades civiles de vivienda y toda otra entidad;
3) nombres y profesiones de sus socios;
4) la participación de sus socios en la distribución de los ingresos del Instituto. La cuota parte correspondiente a cada profesión será de decisión interna de cada Instituto.
Los socios de los Institutos de Asistencia Técnica y los contratados, profesionales o no, cuyos servicios hayan sido, a su vez, contratados por las entidades indicadas en el numeral 2) del artículo 2°, deberán integrar la nómina registrada en el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, debiéndose especificar, en cada proyecto cooperativo y obra, los responsables técnicos de las diferentes áreas, así como los cambios de los responsables técnicos que se pudieran suceder durante el proceso de asesoramiento.
Asimismo, el Instituto deberá declarar, dentro de los treinta días corridos de producidos los cambios de los profesionales que se registren en su planilla de personal, así como las modificaciones del equipo técnico de cada cooperativa en la etapa de obra ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial y la Agencia Nacional de Vivienda.
Los socios y contratados por los Institutos que se encuentren en ejercicio de la función pública, en el ámbito específico de vivienda, cualquiera sea el Organismo público de que se trate y bajo cualquier modalidad de contratación, deberán poner en conocimiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial esa circunstancia. En caso de incumplimiento, el Instituto de Asistencia Técnica será solidariamente responsable con el socio o contratado que reúna las dos calidades antedichas.
Los socios y contratados por los Institutos no podrán: a) tener relación de parentesco, hasta el cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad con los titulares y/o representantes de las empresas que eventualmente contraten para la realización de las obras o suministro de insumos o servicios a la cooperativa; b) ser propietarios o dependientes de las referidas empresas.
Los Institutos de Asistencia Técnica deberán contar, como mínimo, con los siguientes profesionales:
* Abogado
* Escribano Público
* Asistente Social o Licenciado en Trabajo Social
* Contador Público
* Arquitecto
Los profesionales de cada Instituto de Asistencia Técnica deberán inscribirse en el Registro del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial a los efectos de prestar tareas de asesoramiento a las cooperativas.
El Registro de Personas Jurídicas procederá a inscribir los contratos sociales que se le presenten, previa calificación formal, verificando los elementos indicados anteriormente y los del tipo social adoptado.
Obtenida la personería jurídica con la inscripción definitiva referida en el artículo anterior, los Institutos de Asistencia Técnica se registrarán ante la Dirección Nacional de Vivienda del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a los efectos de poder asesorar a las entidades que tengan como objeto la producción de viviendas para sus integrantes y reciban asistencia financiera del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial u otros organismos públicos o privados.
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial establecerá criterios para determinar la capacidad de asesoramiento a entidades pasibles de contratar.
CAPÍTULO II - DE LOS SERVICIOS A PRESTAR POR LOS INSTITUTOS DE ASISTENCIA TÉCNICA
Los Institutos regulados por el presente Decreto deberán prestar a las entidades asesoradas, con carácter obligatorio, la totalidad de los servicios que se detallan en los numerales siguientes:
1) Servicios a prestar en la etapa de conformación del grupo:
1.a) Realizar un diagnóstico del grupo y una propuesta de trabajo interdisciplinaria para el desarrollo del proyecto. Cada Instituto desarrollará esta propuesta de acuerdo a su metodología de trabajo, la que deberá explicitarse en la propuesta.
1.b) Elaboración de un plan de formación y asistencia técnica en función de los requerimientos de cada etapa, de las características del grupo y en acuerdo con el mismo.
1.c) Asesoramiento en materia de legislación y reglamentación vigentes, planes de vivienda y posibilidades de financiamiento.
1.d) Asesoramiento en el proceso y organización de las cooperativas; principios, fines, valores cooperativos, sujetos que intervienen en el proceso y sus competencias en cada etapa.
1.e) Relevamiento socio-económico de los integrantes de las entidades y sus familias. Elaboración del perfil socio-económico y cultural del grupo inicial y formulación de conclusiones diagnósticas.
1.f) Asistencia jurídica en la redacción de los Estatutos, tramitación de los mismos, hasta la obtención de la personería jurídica, salvo en los casos en los que dichos requisitos se hayan cumplido previo a la suscripción del contrato de Asistencia Técnica. Asistencia en la aprobación de la reglamentación interna de la cooperativa, o de los instrumentos que corresponda, en caso de otras entidades, promoviendo su comprensión y aplicación por la cooperativa.
1.g) Instrucción en materia de responsabilidades de la cooperativa o de la persona jurídica de que se trate, controles estatales y mecanismos de fiscalización interna.
1.h) Asesoramiento jurídico en materia de contratos, convenios y consultas relativas a la entidad y al marco normativo vigente.
Este asesoramiento se extiende a las etapas referidas en los numerales 2, 3 y 4 del presente artículo. El patrocinio directo, judicial o extrajudicial en las materias referidas no estará incluido en el objeto del contrato.
1.i) Formación y asesoramiento para la realización de la contabilidad mensual y compilación de los estados financieros. Esta asistencia técnica se extiende a las siguientes etapas, hasta la culminación del contrato.
1.j) Asesoramiento financiero consistente en la explicación y análisis de los elementos financieros que rigen el sistema. Comprende el asesoramiento, capacitación y cálculo del capital social, los componentes del préstamo, cuota y subsidio.
1.k) Asesoramiento notarial y expedición de las certificaciones necesarias para los trámites de solicitud del préstamo, siendo de cargo de la cooperativa los montepíos notariales y tasas registrales, si los hubiere.
1.l) Asesoramiento a los órganos de la cooperativa e instrucción sobre derechos y deberes de los socios y los procedimientos estatutarios relacionados, particularmente el sancionatorio en sus distintas etapas y requisitos. Este asesoramiento se extiende a las siguientes etapas, hasta la culminación del contrato.
1.m) Acompañamiento en el proceso grupal y fortalecimiento de los vínculos internos.
2) Servicios a prestar en la etapa de formulación del proyecto y solicitud del préstamo:
2.a) Asesoramiento para la adquisición del terreno.
2.b) Actualización del padrón socio-económico de acuerdo a las condiciones exigidas por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
2.c) Caracterización de la zona de inserción de la cooperativa. Relevamiento y evaluación de los servicios sociales y urbanos de la zona circundante.
2.d) Asesoramiento para la elaboración de estrategias en conjunto con la cooperativa para iniciar el vínculo con la zona de inserción del proyecto.
2.e) Elaboración del proyecto cooperativo en sus componentes, urbano arquitectónicos, sociales y económicos, según los aspectos que siguen:
2.e.1. Presentación ante los organismos públicos que corresponda de los anteproyectos y proyectos, de acuerdo a las respectivas reglamentaciones.
2.e.2. Preparación de todos los recaudos necesarios y asesoramiento para los llamados a licitación o pedidos de precios y posterior evaluación de las ofertas, cuando corresponda.
2.e.3. Estudio de factibilidad económico- financiera del programa habitacional y asesoramiento en la inversión y gestión de los recursos económicos, con el propósito de optimizarlos, para lo cual la cooperativa deberá entregar al instituto toda la información y documentación que le sean solicitadas. Este punto se hace extensivo a la etapa siguiente.
2.f) Propuesta de intervención en los procesos grupales y organizativos. Desarrollo de actividades de capacitación y formación.
2.g) Asistencia notarial y autorización de la escritura de préstamo hipotecario, que incluye estudio de títulos, solicitud de certificados e inscripciones registrales y tareas afines, siendo de cargo de la cooperativa los montepíos y las tasas registrales, si las hubiere.
2.h) Elaboración de los siguientes proyectos, a saber:
2.h.1. Proyecto, tramitación y supervisión de obras de instalaciones sanitarias.
2.h.2 Proyecto, tramitación y supervisión de obras de instalaciones eléctricas y electro-mecánicas.
2.h.3. Proyecto, tramitación y supervisión de obras por medidas de prevención de incendios.
2.h.4. Proyecto, cálculo, metraje y supervisión de obras de estructura edilicia y vial.
2.i) Tareas vinculadas a la organización de la ayuda mutua, cuando corresponda.
2.j) Generación de las condiciones para el cumplimiento efectivo de la ayuda mutua.
2.j.1. Asesoramiento para la formulación y aprobación del reglamento de ayuda mutua y de reglamentos complementarios.
2.j.2. Asesoramiento para la integración y funcionamiento de las comisiones de ayuda mutua y formulación de los sistemas de control de la ayuda mutua.
2.k.) En las cooperativas de ahorro previo:
2.k.1. Asesoramiento en planes de ahorro, integración del ahorro en la obra y asesoramiento en materia financiera para uso del ahorro.
2.k.2. Asesoramiento para la integración y funcionamiento de las comisiones de la etapa de obra.
3) Servicios a prestar en la etapa de obra:
3.a) Elaboración de un plan de formación y asistencia técnica, de acuerdo a los requerimientos de la obra y a las características del grupo.
3.b) Asesoramiento técnico en el proceso de autogestión y organización de la obra, promoviendo el funcionamiento colectivo y la resolución dialógica de los conflictos.
3.c) Asesoramiento en la organización de la administración de las obras, que comprende:
3.c.1. Asesoramiento en la confección del calendario de obligaciones.
3.c.2. Asesoramiento a las personas que la cooperativa designe para ordenar la gestión
3.c.3. Asesoramiento para la selección del personal administrativo y de obra que deba contratar la cooperativa. Elaboración de los contratos laborales y de proveedores.
3.c.4. Asesoramiento sobre las normas vigentes para la contratación de personal, así como de seguridad e higiene en la construcción para personal contratado y cooperativistas que intervengan en la obra.
3.c.5. Capacitación para el manejo del cronograma de obra, presupuesto y flujo de fondos.
3.d) Dirección técnica de las obras, que consistirá en la supervisión de los trabajos, a fin de que se realicen en un todo de acuerdo con los recaudos técnicos exigidos y aprobados por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. Liquidación periódica de la obra y presentación de los certificados de avances. La dirección de obra desarrollará la planificación y organización de la misma en conjunto con la Comisión de Obra de la cooperativa, sin perjuicio de la responsabilidad de la cooperativa como empresa constructora.
3.e) Asesoramiento a la Comisión de Compras y Administración en la gestión económica y financiera de la obra.
3.f) Cualquier cambio del proyecto aprobado debe someterse a la aprobación de la Agencia Nacional de Vivienda, previo a su ejecución. El incumplimiento de este requisito aparejará la aplicación de sanciones al Instituto y a la cooperativa, que se graduará en función de lo establecido en el presente Decreto.
3.g) Trabajos de agrimensura, que incluye fraccionamientos, mensuras, amojonamientos, asistencia en obra y tareas afines.
4) Servicios a prestar con la finalización de las obras.
4.a) Asesoramiento jurídico y social para elaborar y aprobar el reglamento de convivencia y normas de uso y mantenimiento de los espacios comunes.
4.b) Asesoramiento en los criterios de adjudicación de las viviendas. Asistencia notarial y acta notarial de sorteo de las viviendas. Orientación para la resolución de los conflictos en la etapa de convivencia.
4.c) Presentación ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la aprobación de las habilitaciones municipales de las viviendas y la infraestructura.
4.d) Asesoramiento para la distribución de cuotas y subsidios. En las cooperativas de propietarios, asesoramiento de los requisitos para el nacimiento de la propiedad horizontal.
4.e) Asesoramiento y elaboración de manual sobre uso y mantenimiento de las viviendas.
4.f) Elaboración y trámite, junto con la cooperativa de la final de obra en el Banco de Previsión Social e Intendencias departamentales.
4.g) Tareas de agrimensura de fraccionamiento, tramitación e inscripciones de propiedad horizontal ante la Dirección Nacional de Catastro.
4.h) Asesoramiento notarial para el otorgamiento de las escrituras de novación o documentos de uso y goce, según corresponda.
El Instituto es responsable del asesoramiento técnico vertido a la cooperativa, en sus informes y proyectos. Se considera asesoramiento técnico, a los efectos del presente Decreto, el proceso por el cual los profesionales y técnicos realizan tareas de formación, asistencia técnica, dictamen, transmisión de información y conocimientos necesarios para la organización, gestión de la obra y para el desarrollo de las capacidades necesarias para la futura autogestión, el pago del préstamo y la convivencia.
El costo de la totalidad de los servicios enumerados en el artículo 7° no podrá exceder en ningún caso el 10% (diez por ciento), conforme lo previsto en el artículo 159 de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, en la redacción dada por el artículo 444 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020.
Se entiende por valor total de las obras, la suma que comprende el costo total (materiales, mano de obra contratada, estimación equivalente de la mano de obra por ayuda mutua si correspondiere, leyes sociales y gastos generales, personal administrativo y de supervisión, amortización de equipos, gastos de implantación de obras, obras de conexiones, etc.). No se incluyen dentro del costo de las obras el valor del terreno, los gastos de trámites y tasas de conexiones de servicios y los honorarios de asistencia técnica.
No estarán incluidos en el costo de los servicios y por lo tanto serán de cargo de la cooperativa los siguientes gastos y honorarios:
1) Copias de planos e impresiones de otros recaudos.
2) Tasas, timbres e impuestos de trámites.
3) Viáticos para el pago de la alimentación y/o traslado de los técnicos, contra comprobante, cuando el trabajo deba efectuarse fuera de los límites del departamento en el cual el técnico desempeña sus tareas habitualmente.
4) Cateos de terrenos para establecer valores de resistencia o contaminación de suelos.
5) Asistencia jurídica directa para trámites judiciales o extrajudiciales. El asesoramiento está incluido en las actividades preceptivas.
6) Autorización de escrituras de compraventa, novación, reglamento de copropiedad, modificación del préstamo hipotecario original y demás escrituras no comprendidas en el artículo 7° numeral 2° literal g). Elaboración de documentos de uso y goce con su respectiva certificación de firmas.
Los honorarios correspondientes a los numerales 5) y 6), no podrán superar lo previsto en los aranceles profesionales de los gremios respectivos.
Los gastos realizados por el Instituto con cargo a la cooperativa deberán documentarse con el comprobante correspondiente en la fecha de realizado, diferenciados de los pagos realizados por concepto de adelantos de honorarios.
CAPÍTULO IV - DISTRIBUCIÓN DE LOS HONORARIOS SEGÚN LAS ETAPAS DEL PROYECTO COOPERATIVO
Los honorarios a cobrar por los servicios obligatorios que presten los Institutos de Asistencia Técnica, que no superarán en ningún caso el 10% (diez por ciento), más IVA, del valor total de las obras, conforme lo previsto en el artículo 159 de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, en la redacción dada por el artículo 444 de la Ley N° 19.924, de 18 de diciembre de 2020, se abonarán de acuerdo al cumplimiento de las siguientes etapas y en los porcentajes que se detallan:
1) 5,25% (cinco con veinticinco por ciento) una vez otorgada la escritura de préstamo hipotecario.
Dicho porcentaje se desglosa en las siguientes sub etapas:
* Hasta un 0,3% (cero con tres por ciento) de los honorarios por la
inscripción en el Registro de Cooperativas del Ministerio de
Vivienda y Ordenamiento Territorial para iniciar la solicitud del
préstamo.
* Hasta un 0,7% (cero con siete por ciento) de los honorarios con la
aprobación de la factibilidad del terreno.
* Hasta un 1,7% (uno con siete por ciento) con la aprobación del
Anteproyecto.
* Hasta un 1,5% (uno con cinco por ciento) con la aprobación del
Proyecto Ejecutivo.
* Hasta un 1,05% (uno con cero cinco por ciento) al escriturarse el
préstamo hipotecario correspondiente.
2) 4,5% (cuatro con cinco por ciento) durante el proceso de construcción, proporcionalmente a la liberación de la financiación recibida por la cooperativa.
3) 0,25% (cero con veinticinco por ciento) una vez que se acredite frente al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial la finalización de las obras, tramitada ante los organismos competentes. Cuando se rescinda el contrato de asistencia técnica, el Instituto no tendrá derecho a percibir otro pago de honorarios que el correspondiente a la etapa efectivamente cumplida.
Podrá establecerse en el contrato de asistencia técnica, el pago de cuotas correspondientes a honorarios, durante el período anterior a la escrituración del préstamo, que no podrá superar en cada etapa los porcentajes previstos en el artículo anterior. Dichos honorarios deberán ser depositados en la cuenta bancaria del Instituto de Asistencia Técnica y no en cuentas personales.
De haberse pactado el pago de cuotas de honorarios, conforme a lo establecido en el artículo anterior, se exigirá, previo a la escrituración del préstamo hipotecario, el comprobante respectivo, firmado por las autoridades vigentes de la cooperativa. El saldo de honorarios se hará efectivo de acuerdo a lo establecido en el artículo 11°.
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial o quien éste indique, pagará directamente al Instituto el porcentaje de honorarios correspondiente, siempre que exista autorización otorgada expresamente por la cooperativa, mediante nota firmada por las autoridades vigentes.
En caso de incumplimiento por parte del Instituto, la cooperativa podrá solicitar bajo su exclusiva responsabilidad al Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, la retención de los pagos, estándose al posterior acuerdo de partes, la sentencia judicial o laudo arbitral que dirima la diferencia.
Los Institutos y los profesionales, sean socios o contratados, serán solidariamente responsables de la fidelidad de la información presentada ante el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial. La comprobación de la falsedad de la información ameritará la aplicación de sanciones, conforme a lo previsto en este Decreto.
Los Institutos de Asistencia Técnica deberán llevar contabilidad suficiente, de acuerdo a la normativa vigente. El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial podrá auditar sus estados contables o delegarlo a la entidad idónea que designe.
De conformidad con la potestad sancionatoria asignada por el artículo 161 de la Ley N° 18.407, de 24 de octubre de 2008, en la redacción dada por el artículo 157 de la Ley N° 19.535, de 25 de setiembre de 2017, el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial determinará y graduará las sanciones en consideración a la gravedad y reiteración de las faltas o infracciones cometidas por el Instituto de Asistencia Técnica, que serán las siguientes:
* Observación
* Apercibimiento
* Multa de entre 10 UR (diez Unidades Reajustables) y 1500 UR (mil
quinientas Unidades Reajustables)
* Suspensión de la personería jurídica, que no podrá exceder el plazo
de un año, de conformidad con lo previsto en el inciso 1° del
artículo 161 citado
* Inhabilitación para suscribir nuevos contratos
* Inhabilitación del Instituto de Asistencia Técnica
* Retiro de la personería jurídica
El Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial llevará un registro de las sanciones aplicadas a los Institutos.
El técnico que integre un Instituto de Asistencia Técnica, ya sea socio o contratado y sea inhabilitado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial por el asesoramiento brindado en su área específica, quedará inhabilitado para integrar cualquier otro Instituto de igual naturaleza, creado o a crearse, por el término que se encuentre vigente la sanción.
Los Institutos en actividad deberán ajustarse a las normas del presente Decreto, dentro del plazo de 120 días a contar de la fecha de su publicación. Los que no hayan dado cumplimiento a sus disposiciones dentro de dicho plazo, serán dados de baja del registro del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, perdiendo aptitud para continuar las relaciones profesionales con las cooperativas que asisten.
El presente Decreto será de aplicación inmediata a los contratos de asistencia técnica que se suscriban entre las cooperativas y los Institutos de Asistencia Técnica a partir de su entrada en vigencia.
Los contratos vigentes entre Institutos de Asistencia Técnica y cooperativas que no hayan llegado a la aprobación de la factibilidad del terreno, podrán adecuarse a las disposiciones del presente Decreto, siempre que exista acuerdo entre las partes.