Durante la vigencia de los plazos legales de arrendamientos no
podrá deducirse acción de desalojo, excepto las que se promuevan con
referencia a:
1º) Los inmuebles expropiados.
2º) Las fincas alquiladas de acuerdo con las leyes Nos. 9.624, de 15 de
diciembre de 1936 y su decreto reglamentario de 7 de noviembre de
1941; 10.765, de 26 de agosto de 1946 y el artículo 20 de la ley Nº
11.490, de 18 de setiembre de 1950, cuando de acuerdo con el artículo
15 de la citada en primer término, modificado por el artículo 40 de
la ley Nº 13.292, de 1º de octubre de 1964, no se hubiera realizado
la sustitución de garantía dentro del plazo y forma en ella previstos.
3º) Los inmuebles arrendados o subarrendados cuyo contrato hubiera
sido resuelto por incumplimiento del arrendatario o subarrendatario
por sentencia ejecutoriada y sin perjuicio de lo dispuesto en el
artículo 63. La acción contra el subarrendatario corresponderá al
arrendatario, pero el arrendador podrá subrogarlo, o actuar
directamente contra aquél o contra ambos, si la falta de cumplimiento
del subarrendatario implica también una transgresión del contrato de
arrendamiento.
4º)
a) Cuando el propietario posea una o varias fincas que estén arrendadas o
hayan sido construidas para habitación en la misma localidad y no
ocupe ninguna de ellas, podrá reclamar una para su propia vivienda.
Aun cuando habite su propia casa, podrá reclamar una finca para que la
habiten sus ascendientes y una para cada uno de sus hijos que hayan
contraído matrimonio, cuando éstos o aquéllos no ocupen ninguna
vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos. Si el
demandante fuera propietario de varias fincas y durante el juicio de
desalojo quedara disponible una de ellas de características similares
o inferiores - a criterio del Juez - a las de la solicitada en juicio,
deberá darle prioridad, como arrendatario, al inquilino demandado, el
que podrá pasar a ocuparla en un plazo no mayor de veinte días, en las
condiciones contractuales o legales en base a las cuales ocupa la
finca objeto del desalojo.
b) Tratándose de una finca en condominio de origen sucesorio, o derivado
de la sociedad conyugal, uno de los condóminos podrá reclamarla, con
la ratificación de los demás copropietarios, para su propia vivienda o
para la de sus descendientes en primer grado que hayan contraído
matrimonio o para sus ascendientes, cuando éstos o aquéllos no ocupen
ninguna vivienda de la que sean exclusivos propietarios o condóminos.
Cuando los condóminos posean varias fincas que estén arrendadas o
hayan sido construidas para habitación, el que no ocupe ninguna de
ellas podrá reclamar, con la ratificación de los demás, una para su
propia vivienda. Aun cuando habite su propia casa podrá reclamar, con
la ratificación de los demás condóminos una para sus ascendientes y
una para cada uno de sus hijos que hayan contraído matrimonio, en caso
de que éstos o aquéllos no ocupen ninguna vivienda de la que sean
exclusivos propietarios o condóminos.
Se considerarán como única propiedad los casos en que los condóminos
de varias fincas de origen sucesorio, hayan solicitado una de ellas
para vivienda propia.
A los efectos de esta ley se consideran condóminos de origen
sucesorio aquellos que hayan adquirido la propiedad en todo o en parte
por el modo sucesión por causa de muerte. Las otras situaciones a los
efectos de esta ley, se consideran condominio de origen contractual,
con excepción de los derivados de la sociedad conyugal.
Podrán no obstante, dar el desalojo los condóminos que tengan la
calidad de cónyuges entre sí en el momento de promoverse la acción
referida.
A los efectos dispuestos por esta ley, no se reputará condómino a
aquél constituido exclusivamente entre parientes hasta el segundo
grado, con anterioridad al 1° de junio de 1968, cuando el número de
unidades habitacionales no sea superior al de condóminos.
En los casos de los incisos precedentes, el demandante que tenga
varias propiedades deberá expresar los motivos que han determinado la
selección de la finca y reseñar la situación de los arrendamientos de
cada una, indicando el alquiler vigente e inmediato anterior y las
fechas desde las cuales rigen los mismos. Si se probare la omisión de
una o varias de las fincas arrendadas en la referida reseña, se
clausurará el juicio de desalojo, de oficio o a petición de parte,
siendo de cargo del actor los tributos y costos causados.
El Juez examinará el mérito de los fundamentos expuestos y no hará
lugar a la causal excepcional de desalojo, cuando por las
circunstancias del caso la promoción de aquél sirva o haya servido
para obtener aumentos de arrendamientos que excedan los autorizados
por la ley. En tales situaciones, los aumentos pactados que excedan
los autorizados por la ley serán anulados y se rechazará la demanda,
imponiéndose al actor el pago de tributos y costos.
Esta sentencia será notificada a todos los arrendatarios del actor.
c) Tratándose de condominios de origen contractual constituidos con
anterioridad al 9 de enero de 1967, se requerirán las siguientes
condiciones:
1°) Que se haya otorgado la escritura de enajenación o registrado la
promesa antes del 9 de enero de 1967.
2°) Que se solicite para vivienda propia y que el demandante haya
promovido el desalojo con anterioridad al 1° de junio de 1968, o
se haya visto impedido de hacerlo en mérito a la vigencia del
plazo contractual del arrendamiento, o por prohibición de la ley.
3°) Que la cuota parte de sus derechos como condómino sea equivalente,
por lo menos, al de la unidad habitacional o al de la finca cuyo
desalojo se solicita.
4°) Que el condómino solicitante no sea único propietario de otra
finca-habitación en la localidad.
5°) Que no posea otros condóminos de origen contractual con destino a
casa-habitación, salvo aquél cuya cuota - parte lo habilita para
accionar.
En los casos de los incisos a), b) y c) precedentes, la finca deberá
ser ocupada efectivamente dentro del plazo de ciento veinte días de su
desocupación por quienes tengan derecho a ello de acuerdo con la
demanda de desalojo, y no podrá dársele otro destino que el de
finca-habitación, ni podrá ser enajenada ni arrendada total o
parcialmente, antes de transcurrir un plazo de cinco años, a partir de
la fecha en que quedó desocupada.
Cuando el estado de conservación de la finca requiera la realización
de obras de reparación, el Juez, a solicitud fundada de parte, podrá
ampliar el plazo para la ocupación hasta en noventa días más.
No regirá la prohibición de enajenar o arrendar en los siguientes
casos:
1°) Por razones de salud del titular de la acción debidamente
comprobada por un Tribunal integrado por tres médicos designados
por el Juez que entendió en la causa de desalojo.
2°) Por divorcio.
3°) Por razones de trabajo, cuando el propietario sea destinado a
desempeñar funciones o tareas fuera de la localidad donde está
ubicado el inmueble, por no menos de dos años, circunstancia que
deberá ser debidamente probada ante el Juzgado que hubiese
entendido en el juicio de desalojo.
4°) Enajenación forzada.
5°) Cualquier otra causa de entidad similar a las anteriores, a
criterio del Juez.(*)
5º) Los inmuebles de propiedad del Estado, de los Entes Autónomos,
Servicios Descentralizados, Corte Electoral, Tribunal de Cuentas,
Tribunal de lo Contencioso-Administrativo, Gobiernos Departamentales,
de personas públicas no estatales, instituciones cooperativas,
sociales, culturales, educacionales, asistenciales, de beneficencia,
deportivas, gremiales o políticas, que gocen de personaría jurídica y
sean reclamados para ocuparlos a los efectos del cumplimiento de sus
fines, pudiendo el Juez apreciar la necesidad razonable del desalojo.
La ocupación deberá hacerse efectiva dentro de los ciento veinte días
a partir de la fecha de entrega del inmueble.
6º) Las fincas para habitación, cuyo desalojo se solicite para
reconstrucción parcial o total. En ambos casos, las reconstrucciones
deberán duplicar, por lo menos, la capacidad locativa de la unidad
habitacional cuyo desalojo se solicita, si no lo impiden las
ordenanzas municipales.
Entiéndese por duplicación de la capacidad locativa la del número
de ambientes destinados a habitación, siempre que no se disminuya la
superficie edificada total y se incluya la ampliación proporcional
de los servicios sanitarios.
7º) Los inmuebles arrendados o subarrendados para cualquier destino que
no sea habitación, cuyo desalojo se solicite para reconstrucción
total o parcial. El costo de las obras proyectadas que importen
reconstrucción según resulte de los documentos estimativos que se
presenten o de la pericia que se practique en caso de controversia,
deberá ser igual o mayor al 50 % (cincuenta por ciento) del valor del
inmueble determinado de conformidad con las disposiciones legales que
rigen en materia de impuestos de herencias.
No obstante, no se tendrá en cuenta el costo de las obras
proyectadas, cuando la reconstrucción signifique la transformación
del bien, en su totalidad, para casa-habitación.
8º) Las fincas destinadas a habitación a las cuales se cambia el destino,
siempre que la reconstrucción sea total y se cuadruplique, por lo
menos, el valor del inmueble, determinado de conformidad con las
disposiciones legales que rigen en materia de impuestos de herencia.
9º) Las fincas ruinosas, cuyo estado apreciará el Juez, previa
inspección ocular e informe pericial.
Los honorarios del perito serán a cargo del actor.
Estas fincas no podrán volver a ser arrendadas ni ocupadas hasta
tanto el Juzgado en que se tramitó el desalojo, resuelva que han
perdido aquel carácter.
10º)Cuando el propietario posea uno o más locales arrendados
para industria o comercio en la localidad, siempre que los
arrendatarios tengan una antigüedad mayor de 6 años, podrá reclamar
solamente uno de ellos para instalar comercio o industria él o su hijo
en ese mismo local, debiendo ser el giro del nuevo comercio o
industria distinto del que estaba funcionando.
Está acción podrá ser ejercida a partir del 1° de junio de 1971.
El propietario o su hijo deberán ocupar personalmente el inmueble
sin admitirse ninguna forma societaria, por un plazo mínimo
ininterrumpido de 10 años a partir de la desocupación del local, salvo
el caso de fallecimiento o incapacidad superviniente declarada
judicialmente.
El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en
este inciso, lo hará pasible de las sanciones establecidas en el
artículo 68 de la presente ley.
Esta acción no podrá ser ejercida mientras exista plazo contractual
pendiente.(*)
(*)Notas:
Apartado 4) redacción dada por: Ley Nº 13.738 de 01/05/1969 artículo 1.
Apartado 10) agregado/s por: Ley Nº 13.738 de 01/05/1969 artículo 1.
Ver en esta norma, artículos:30, 32, 33, 34, 35, 36, 67, 69, 70, 77, 94 y
105.
TEXTO ORIGINAL: Ley Nº 13.659 de 02/06/1968 artículo 29.