INTERPRETACION DEL PLIEGO DE CONDICIONES DE LA CONCESION DE HOTELES. HOTEL ARGENTINO PIRIAPOLIS. CASINO CARMELO. PARADOR PUNTA GORDA. PARADOR SAN MIGUEL. PARADOR LA CORONILLA
Visto: las disposiciones contenidas en los Pliegos de Condiciones que
regulan las concesiones de los Hoteles y Paradores administrados por este
Ministerio de Turismo, relacionadas con las reparaciones y mejoras que
requieren los establecimientos.
Resultando: I) Que el artículo 30 del Pliego de Condiciones del Argentino
Hotel de Piriápolis, al igual que el artículo 24 de los Pliegos del Hotel
Casino de Carmelo, Parador Punta Gorda, Parador San Miguel y Parador La
Coronilla, establece:
"Serán de cargo de la concesionaria, todas las reparaciones de cualquier
naturaleza en los bienes objeto de la concesión, como asimismo su
inmediata ejecución, cuyo contralor seá efectuado por la Dirección
Nacional de Turismo".
II) Correlativamente, el artículo 22, inciso 1º del Pliego de Condiciones
del Argentino Hotel de Piriápolis, reproducido como artículo 25, inciso 1º
en los restantes Pliegos de Condiciones mencionados, dispone: "El
adjudicatario recibirá las instalaciones en su actual estado, no pudiendo
alegar la existencia de vicios redhibitorios de clase alguna sobre
instalaciones, edificaciones, maquinaria, etc.";
III) Que, asimismo, el artículo 31 del Pliego de Condiciones del Argentino
Hotel de Piriápolis estipula:
"La concesionaria deberá asegurar el buen funcionamiento de los servicios
cuya explotación se le concede y sus accesorios, a cuyos efectos quedará
obligada a realizar todas las obras de mantenimiento y/o reparación, y/o
mejoras de cualquier naturaleza en el mismo establecimiento, como
asimismo, también quedará obligada a efectuar las adquisiciones o
reposiciones que demande su buen funcionamiento.En todos los casos deberá
requerir la previa autorización de la Dirección Nacional de Turismo. La
omisión de este último requisito solamente podrá ser válidamente aceptada,
mediante prueba fehaciente que deberá aportar la concesionaria sobre la
necesidad de urgencia del gasto y la justificación de que el cumplimiento
del requisito y no la ejecución de la obra, reparación o mejora, pudiera
aparejar un perjuicio más grave en el inmueble o bienes muebles o
maquinarias dadas en concesión y un serio resentimiento del servicio";
IV) Que dicha disposición está reproducida por el artículo 26 de los
restantes Pliegos de Condiciones, con la salvedad que las mejoras no
aparecen mencionadas -junto a las obras de mantenimiento y/o reparación-
en el inciso 1º de dicho artículo 26, pero en cambio se las invoca en el
inciso 2º del mismo; lo que permite inferir que el régimen de mejoras es
también idéntico para todos los establecimientos otorgados en concesión.
Considerando: I) Que una interpretación literal de las disposiciones
transcriptas, incorporadas a los contratos de concesión respectivos,
conduciría a denegarle a las empresas concesionarias el derecho a alegar
vicios redhibitorios de cualquier clase sobre las instalaciones,
edificaciones, maquinaria, etc., entregados en concesión, poniendo de su
cargo todas las obras de mantenimiento, y/o reparación, y/o mejoras, de
cualquier naturaleza, que demandan los establecimientos;
II) Que, sin perjuicio de ello, la Administración no puede desconocer la
vetustez edilicia de los establecimientos explotados en concesión, de
carácter marcadamente obsoleto y con más de cincuenta años de construidos;
extremos que, obviamente, no pueden ser fielmente reflejados en las actas
de toma de posesión, que se labran al comienzo de cada contrato de
concesión, conforme lo prevé el artículo 19 del Pliego de Condiciones del
Argentino Hotel de Piriápolis, así como el artículo 21 de los restantes
Pliegos;
III) En tal virtud la prohibición de alegar vicios redhibitorios y la
generalidad de los términos estatuidos por las especificaciones
contractuales, relacionadas, tornarían sumamente gravosa la onerosidad del
contrato de concesión, en perjuicio del concesionario, quien se vería
obligado -además del precio- a costear todos los gastos de reparaciones,
mantenimiento y mejoras, configurándose en consecuencia una explotación no
comercial del establecimiento adjudicado;
IV) Que las disposiciones en examen deben interpretarse armónicamente, con
el contexto general del Pliego de Condiciones, respetando la esencial
onerosidad del contrato de concesión;
V) Que la prohibición de alegar vicios redhibitorios implica, en
consonancia con lo editado por los artículos 1720 y 1721 del Código Civil,
que el vicio oculto no le otorga derechos al concesionario para obtener
una reducción proporcional del precio, ni tampoco para rescindir el
contrato, con reembolso de gastos y/o indemnización de daños y perjuicios;
VI) Que no obstante, el principio general de que los vicios debe sanearlos
el vendedor o el arrendador en su caso, establecido por los artículos 1719
inciso 1º y 1797 del Código Civil, rige la mecánica contractual de las
concesiones y no posee disposición abrogatoria en los Pliegos de
Condiciones respectivos;
VII) Que en defecto de norma derogatoria expresa, la obligación de
saneamiento de los vicios ocultos subsiste a cargo del Estado, sin
perjuicio de prohibírsele al concesionario las reclamaciones rescisorias o
indemnizatorias ya señaladas;
VIII) Que, por otra parte, la interpretación armónica de los artículos 30
y 31 del Pliego de Condiciones del Argentino Hotel de Piriápolis,
individualizados correlativamente como artículos 24 y 26 en los Pliegos de
Condiciones referentes a los demás establecimientos, permite concluir que
todas las reparaciones de cualquier naturaleza, corren de cargo de la
concesionaria, mientras que el mantenimiento o las mejoras, si bien deben
ser ejecutadas por el concesionario, no corresponden ser concomitantemente
solventadas por éste;
IX) Que la obligación de asumir el costo, en efecto sólo alcanza a las
reparaciones y no implica el mantenimiento y las mejoras porque, como es
obvio, si la concesionaria se viera obligada a afrontar todos los costos,
no ejecutaría ninguna tarea de mantenimiento ni adicionaría mejora alguna,
limitándose a reparar roturas impostergables, -e inequívocamente a su
cargo- lo que redundaría en el deterioro natural del establecimiento;
X) Que no es ése el espíritu del contrato de concesión, que procura
precaver al establecimiento de los deterioros provocados por la acción del
tiempo, tanto en el terreno estrictamente edilicio como en el servicio
turístico, de suerte que el artículo 31 del Pliego de Condiciones del
Argentino Hotel de Piriápolis y su correlativo -artículo 26- en los
restantes, conecta teleológicamente las obras con el buen funcionamiento
del servicio;
XI) Que, a mayor abundamiento, el régimen general de derecho común obliga
a un concesionario, a similitud del arrendatario, a costear las llamadas
reparaciones locativas, generadas por roturas imputables al arrendatario,
pero éste no queda obligado a solventar las reparaciones provocadas por
deterioros que provengan del tiempo y uso legítivo, fuerza mayor, caso
fortuito, mala calidad o vetustez del edificio, naturaleza del suelo o
defectos de construcción, según lo prevén los artículos 1819 del Código
Civil y 77 del decreto ley 14.219 de 4 de julio de 1974.
Atento: a lo expuesto y a lo dictaminado por la Sala de Abogados del
Ministerio de Turismo,
El Presidente de la República
RESUELVE:
Declárase en vía interpretativa, que los Pliegos de Condiciones en
vigencia por los que se regulan las concesiones del Argentino Hotel de
Piriápolis, Hotel Casino Carmelo, Parador Punta Gorda, Parador San Miguel
y Parador La Coronilla, obligan a los concesionarios a solventar todas las
obras de reparación y mantenimiento, tuvieren o no carácter locativo,
salvo que se originasen en vicios ocultos provenientes del carácter
vetusto del establecimiento, de acuerdo con la calificación que al
efecto formule el Ministerio de Turismo, previo el asesoramiento técnico
pertinente.
Declárese asimismo, que las mejoras a ser ejecutadas por los
concesionarios, tendientes a asegurar el buen funcionamiento de los
servicios de la concesión, serán solventadas por el Estado siempre y
cuando hayan sido previamente sometidas a la aprobación del Ministerio de
Turismo, quien podrá denegar la ejecución de las mejoras proyectadas, en
su carácter de administrador de los establecimientos propiedad del Estado.