Ley 14.384
Se aprueba un nuevo régimen de arrendamientos rurales, de acuerdo a las presentes normas.
AÑO DE LA ORIENTALIDAD
El Consejo de Estado ha aprobado el siguiente
PROYECTO DE LEY
Principios generales
Todo productor rural tiene derecho a una radicación mínima en la tierra
que ocupe y a condiciones de trabajo que le permitan desenvolver
económicamente la explotación que realiza, obteniendo una razonable
utilidad que sirva de estímulo a su actividad creadora.
En caso de que el propietario conceda el uso o el goce de un predio
rural, los plazos de permanencia de los productores en la tierra deben
regularse de acuerdo con esa finalidad de protección al trabajo rural, sin
desmedro del principio general de que la explotación de la tierra está
subordinada al interés nacional de su conservación con fertilidad, y sin
perjuicio -asimismo- de las medidas previstas por esta ley, tendientes a
asegurar que los precios del arrendamiento y los porcentajes de la
aparcería mantengan equitativa relación para ambas partes contratantes en
función de la rentabilidad normal del predio.
Todo contrato por el que una de las partes se obliga a conceder a otra el
uso y goce de un predio rural con destino a cualquier explotación
agrícola, pecuaria o agropecuaria, y la otra, a pagar por ese uso o goce
un precio en dinero o en frutos naturales o productos de la cosa, queda
sujeto a las disposiciones de la presente ley.
Los derechos y obligaciones conferidos por esta ley al arrendatario, se
extienden al aparcero, al subarrendatario y al subaparcero.
Serán nulos los contratos de subarrendamiento o subaparcería cuando el
precio pactado sea superior al que deba pagar el arrendatario o aparcero.
No se consideran comprendidos en esta ley:
A) Los convenios sobre pastoreo de hasta dos años de plazo, pero sí
aquellos que renueven o se prorroguen por plazos que en total
excedan aquel límite o cuando, -previa notificación al propietario
por intermedio del Juzgado de Paz de su domicilio y sin que se
formalice oposición documentada de su parte-, el tenedor del predio
lo retenga por un plazo mayor de dos años.
B) Los contratos accidentales por una sola cosecha, entendiéndose como
tales los que tienen por objeto la realización de hasta dos cultivos
estacionales en un mismo año agrícola y por los que el trabajador
paga el goce del bien con un porcentaje de la cosecha obtenida.
C) Los contratos por los que se concedan tierras al productor para
trabajos de mejoramiento de pasturas, siembras de leguminosas y otros
cultivos similares mejoradores del suelo, así como para la
realización de semilleros.
D) Los contratos de capitalización de ganado, por los que el propietario
del inmueble lo recibe de terceros, para repartir entre sí las
utilidades emergentes.
E) Los contratos de explotación rural celebrados en forma de sociedad
civil en la que el propietario aporta el uso y goce de su tierra.
No obstante, si se comprobare que no se cumplen estas finalidades, o que
se las invoca como medio de eludir los beneficios de estabilidad y demás
que esta ley acuerda al productor, el contrato quedará sometido al imperio
de sus disposiciones.
Los contratos a que se refiere este artículo, deberán extenderse por
escrito y la resistencia a la entrega del predio al vencimiento de los
mismos, dará derecho al dador a ejercer la acción prevista en el último
inciso del artículo 56º y en el artículo 57º de esta ley.
CAPITULO II
De la inscripción de los contratos
Todo contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento y
subaparcería, debe ser extendido por escrito, so pena de nulidad.
Además deberá ser inscrito en el Registro General de Arrendamientos y
Anticresis, de acuerdo con el régimen y con los efectos establecidos por
la ley 10.793 de 25 de setiembre de 1946. Si se otorgare un instrumento
privado, éste deberá presentarse con duplicado en papel simple, que
quedará archivado en el Registro.
No regirán para estos contratos:
A) La exigencia de la certificación notarial de sus firmas prescrita
por el artículo 62º de la ley citada en el inciso anterior.
B) La obligatoriedad de presentar ningún tipo de certificado.
Dentro de los treinta días de la inscripción del contrato, el Registro
General de Arrendamientos y Anticresis enviará a la Oficina de Catastro
del Departamento en que esté situado el predio, un formulario con los
siguientes datos del contrato: nombre de los contratantes, fecha, plazo,
precio, área, ubicación del predio, padrón y destino establecido en el
Contrato. Este documento quedará registrado en la Oficina Departamental de
Catastro a los efectos del artículo 7º de esta ley.
Otro formulario con los mismos datos detallados en el inciso anterior
enviará el Registro al Banco de Previsión Social (Caja de Jubilaciones y
Pensiones de los Trabajadores Rurales y Domésticos y Pensiones a la
Vejez).
Los contratos de subarrendamiento y de subaparcería no podrán ser
inscritos:
A) Si en el contrato del que deriva su derecho el arrendatario o
aparcero no existe constancia expresa de la autorización para el
subarrendamiento o subaparcería.
B) Cuando el precio en dinero o el porcentaje convenido, en los frutos
de la cosa sean superiores a lo que según el contrato originario
debe pagar el arrendatario o aparcero del arrendador.
La presentación del contrato inscrito o, en su defecto, de la constancia
de la inscripción que expedirá gratuitamente el Registro de
Arrendamientos, es requisito indispensable para las partes contratantes en
toda gestión ante órganos públicos relacionada con su condición de tales.
La inscripción estará a cargo de quien entrega la tenencia del predio y
deberá efectuarse dentro de los cuarenta y cinco días de celebrado el
contrato, incurriendo aquél -en caso de omisión- en una multa equivalente
al 10% (diez por ciento) de la renta anual por cada semestre o fracción
que permanezca incumplida la obligación.
Sin perjuicio de los expresado, la otra parte contratante tendrá derecho
a obtener por su parte dicha inscripción, que se aceptará provisoriamente
por el Registro sin pago de derecho de inscripción, y aun cuando se
presente el documento suscrito en papel simple. El Registro comunicará de
inmediato al Instituto Nacional de Colonización dicha inscripción
provisoria a los efectos de la interposición de la acción respectiva. Las
multas serán pagadas juntamente con los derechos de inscripción tardía, en
las Oficinas del Registro, el cual verterá trimestralmente su producto al
Instituto Nacional de Colonización que será el beneficiario de las mismas
y titular de la pertinente acción.
Si el propietario de un predio arrendado lo enajenara sin antes haber
inscrito el contrato de arrendamiento, el arrendatario que resultare
perjudicado como consecuencia de lo dispuesto por el artículo 52º de la
ley 10.793, de 25 de setiembre de 1946, podrá reclamar del vendedor la
indemnización de los daños y perjuicios que se justifiquen, sin perjuicio
de una multa equivalente a dos anualidades del precio del arrendamiento
vigente en la fecha de la enajenación.
Todo contrato de arrendamiento, aparcería, subarrendamiento y
subaparcería, otorgado con anterioridad a la vigencia de la presente ley,
también deberá ser inscrito en el Registro (Artículo 4º).
La correspondiente obligación se establece de cargo de los arrendadores,
los que dispondrán de un plazo de noventa días, a partir de dicha
vigencia, para proceder a la inscripción de los contratos que constaren
por escrito, sin regir respecto de ellos, las exigencias formales del
artículo 4º de la presente ley.
Si no hubiera contrato escrito los arrendadores, dentro del mismo plazo
señalado antes, comunicarán por escrito al Registro todas las
circunstancias relativas a la individualización del inmueble y demás
elementos que establece el literal A) del artículo 51º de la ley 10.793,
de 25 de setiembre de 1946.
El Registro por sí o por intermedio de la Oficina Departamental de
Catastro, notificará a los arrendatarios dentro de los treinta días,
acordándoles noventa días para que expresen su conformidad o
disconformidad. En el primer caso, se procederá a la inscripción de
inmediato y, en el último, se estará a la decisión judicial que se
produjere, inscribiéndose la sentencia ejecutoriada respectiva. El
silencio de los arrendatarios, vencido el término acordado, importa
conformidad y legítima la inscripción.
Todos los contratos a que se refiere este artículo, así como las
gestiones administrativas o judiciales e inscripción, serán gratuitos, se
redactarán en papel simple y no devengarán tributos judiciales.
El incumplimiento por el arrendador de lo preceptuado en el presente
artículo, lo hará pasible de la misma multa prescrita en el artículo 7º,
la que será satisfecha conjuntamente con los derechos de inscripción
tardía, en las oficinas del Registro. El arrendatario será el beneficiario
de esa multa.
Quien entregare a otro un predio rural consistiendo alguno de los
contratos referidos en el artículo 4º, sin el requisito de la escritura,
no obstante la nulidad de los mismos, incurrirá en una multa por concepto
de resarcimiento que será fijada entre un mínimo de un año y un máximo de
dos años del precio del arrendamiento.
La multa pertenecerá al ocupante, titular de la acción. El desalojo será
con plazo de un año a partir del 30 de abril siguiente a la fecha de la
intimación. Si el Juez sentenciara declarando que se ha consentido alguno
de los contratos a que se refiere el inciso primero, impondrá de oficio y
en la misma sentencia, la multa correspondiente en carácter de
indemnización y declarará el derecho de retención del predio por parte del
ocupante, aun cuando exceda del plazo de desalojo mientras no se le haga
efectiva la indemnización. El precio convenido se deberá abonar hasta la
efectiva desocupación del predio, pudiendo compensarse con el importe de
la indemnización.
En el mismo régimen a que se refiere este artículo estarán comprendidos:
A) Otras situaciones convencionales no autorizadas por esta ley, ya sea
en forma de contrato escrito o verbal. Los derechos establecidos a
favor del subarrendatario y del subaparcero no podrán ser invocados
frente al arrendador o aparcero dador.
B) Los casos en que se compruebe que bajo la apariencia de situaciones
no comprendidas en las disposiciones de la ley, se hayan encubierto
contratos que por su naturaleza debieron ser regidos por las mismas.
CAPITULO III
De los plazos
En todo contrato de arrendamiento de bienes raíces para explotación
agrícola, pecuaria o agropecuaria que se otorgue a partir de la vigencia
de esta ley, que no estipule plazo de vigencia o que estipule uno menor de
seis años, el arrendatario "buen cumplidor de sus obligaciones como tal"
tendrá derecho a que el arrendamiento se considere realizado por el
término mínimo de seis años a contar desde la fecha de celebración del
contrato, sin perjuicio de su derecho de opción a la prórroga del
arrendamiento, de acuerdo con el régimen previsto por los artículos
siguientes.
Se entiende que el arrendatario es "buen cumplidor de sus obligaciones
como tal" cuando cumple satisfactoriamente las principales estipulaciones
del contrato, es buen pagador y ha cuidado como "buen padre de familia"
las mejores y el predio, preservándolo de los daños que está a su alcance
evitar, como ser la invasión de malezas y la producción de erosiones o
cualquier otro elemento de degradación por uso inadecuado de la tierra.
El arrendatario con contrato de plazo estipulado, que resuelva no hacer
uso del derecho de permanencia legal que exceda de aquel término, deberá -
antes de los seis meses del vencimiento del contrato- practicar la
diligencia de la renuncia en acta que labrará el Juez de Paz de ubicación
del inmueble o por declaración ante escribano público, lo que se
notificará al arrendador o a su representante legal. Si no lo hiciere, el
contrato subsistirá durante el año siguiente a aquel vencimiento, y del
mismo modo y por años sucesivos, hasta completar los seis años.
En los casos de arrendatarios con contratos sin estipulación de plazo, la
formulación de la renuncia se hará por igual procedimiento que el señalado
precedentemente y deberá producirse dentro del primer año de la fecha del
contrato. Si no lo hiciere, igualmente se entenderá que le contrato lo
obliga por otro año más, y del mismo modo, y por años sucesivos, hasta
completar los seis años.
El arrendatario tendrá derecho a optar por la prórroga del contrato a
partir del plazo legal de seis años o del contractual en caso de que éste
fuera mayor, hasta completar diez años de permanencia en el predio.
Para tener derecho a la prórroga se requiere:
A) Ser buen cumplidor de sus obligaciones contractuales (inciso segundo
del artículo 11º).
B) Haber notificado al arrendador, por acta ante el Juez de Paz de
ubicación del inmueble o por declaración ante escribano público, su
voluntad de acogerse a la prórroga, antes de los seis meses del
vencimiento del plazo legal de seis años o del contractual si fuera
mayor.
A contar de la respectiva notificación, por acta judicial o
notarial, el arrendador dispondrá de un plazo legal de noventa días
para hacer efectivos los derechos conferidos en el artículo 14º de la
presente ley, cuyos presupuestos ya se hubieran configurado.
Quedan exceptuados de los plazos establecidos en los artículos anteriores,
los arrendamientos de predios cuyo principal destino contractual sea el
del cultivo de remolacha azucarera, siempre que efectivamente éste se haya
realizado. En tales casos regirán las siguientes disposiciones:
A) El plazo de los mencionados contratos no podrá exceder de tres años,
contados a partir del 1º de diciembre del año en que sean otorgados.
B) Vencido el plazo a que se refiere el inciso anterior o el
contractual, si fuese menor, el arrendatario deberá hacer entrega
inmediata del predio. Si así no ocurriere, podrá solicitarse el
desalojo con plazo de quince días.
C) Este mismo plazo de desalojo regirá en los casos en que el
arrendatario no haya realizado el cultivo a que se refiere la
presente disposición, dentro del plazo contractual.
Vencido el plazo de quince días y a petición de parte, el Juez
decretará el lanzamiento del desalojado.
Este no podrá prorrogarse por causa alguna, ni siquiera por las
previstas en los artículos 51º y 58º, inciso segundo, de la presente
ley.
El arrendatario no tendrá derecho a la prórroga en los siguientes casos:
A) Cuando el inmueble objeto del contrato fuera entregado en
administración por el propietario al Instituto Nacional de
Colonización a efecto de que éste determine las nuevas condiciones
del contrato que deba estipularse entre el propietario y los colonos.
B) Cuando previa aceptación por el Instituto Nacional de Colonización
del plan de colonización programado por el propietario, y dentro de
las condiciones establecidas en los artículos 45º y 124º y
siguientes de la ley 11.029, de 12 de enero de 1948, el arrendador
propietario reclame la tierra para subdividirla y colonizarla.
C) Cuando se trate de inmuebles cuyos propietarios no exploten otro
bien rural y lo reclamen para explotarlo directamente por un plazo
no menor de seis años por sí o por sus parientes hasta el segundo
grado de consanguinidad o afinidad o cuando lo solicite un organismo
de enseñanza público o privado para el cumplimiento de sus fines.
Se entenderá que se trata de un solo bien rural siempre que los
predios constituyan una unidad física aunque comprendan varios
padrones.
Asimismo, no corresponderá el derecho a la prórroga en los casos
de predios cuyos propietarios exploten a cualquier título uno o más
bienes rurales cuyo valor real no exceda, en conjunto, el equivalente
a mil hectáreas avaluadas por la Comisión Nacional de Estudio
Agroeconómico de la Tierra (CONEAT) según el valor promedio de la
hectárea. El propietario de varios predios que constituyan una unidad
física, sólo podrá utilizar esta excepción respecto de uno de ellos.
La explotación de dicho predio deberá realizarse por el plazo y en la
forma establecidos en el apartado primero de este literal.
Se procederá del mismo modo cuando el arrendador sea una persona
jurídica.
Cuando el arrendatario explotara directamente, por sí o por otros,
otro u otros predios con un valor real que exceda en conjunto, el
equivalente a setecientas hectáreas, avaluadas por CONEAT, según el
valor real conjunto superior a mil hectáreas avaluadas en base a
similar procedimiento, si realizase su explotación a cualquier
título.
El derecho del titular de la acción a invocar estas causales, se hará
efectivo a través de los procedimientos del juicio de desalojo, conforme a
lo previsto en el Capítulo VII de la presente ley.
En los casos del apartado C) del artículo anterior toda alteración por el
arrendador de las circunstancias alegadas para reclamar la entrega del
inmueble al vencimiento del plazo lega sin opción a prórroga, y siempre
que no probare justa causa superviniente hará que se le tenga incurso en
una multa equivalente a seis anualidades de renta como única compensación
de la lesión del derecho del arrendatario si el pago fuere en dinero; y si
fuese en especie, se calculará sobre la base del rendimiento promedial de
los seis años de plazo legal (o de los últimos seis años del plazo
contractual si fuere mayor) y del predio de los productos de la última
zafra o cosecha. Esta multa beneficiará al arrendatario, que será el
titular de la acción.
Cuando el arrendador probare que ha existido simulación por parte del
arrendatario, de las circunstancias previstas por el apartado D) del
artículo 14º para obtener la prórroga del contrato perderá éste el derecho
a la misma e incurrirá en las multas previstas en el inciso anterior.
Estas multas beneficiarán al arrendador.
La enajenación del predio, posterior al nacimiento del derecho a la
prórroga, hará caducar dicho beneficio del arrendatario si el adquirente
se encuentra en alguna de las circunstancias previstas en el artículo 14º
de la presente ley.
Igual caducidad se producirá, aun sin modificación en la persona titular
de la propiedad del inmueble -no obstante encontrarse el arrendatario en
el goce de la prórroga- cuando se justifique por el arrendador alguna de
las causales previstas en el artículo 14º citado, cuyos presupuestos se
hubieren configurado posteriormente al plazo establecido en el apartado
final del artículo 12º.
Vencido el plazo legal de seis años o el contractual si fuera mayor, así
como el de la prórroga si la hubiera, el arrendatario deberá hacer entrega
inmediata del predio.
Los arrendatarios con contrato otorgado con anterioridad a la vigencia de
la presente ley, y que a al fecha de la misma no hayan sido demandados por
desalojo, se regirán por los plazos legales de cinco años y prórroga de
tres años, los que se computarán a partir de la fecha de celebración del
contrato.
CAPITULO IV
De los precios
Las partes interesadas en un contrato de arrendamiento, aparcería,
subarrendamiento o subaparcería con dos o más años de vigencia, otorgado
antes o después de la vigencia de la presente ley, podrán convenir en
cualquier momento la modificación del precio o de la contraprestación
correspondiente, sin que este acuerdo signifique una alteración del plazo
contractual. Este procedimiento podrá repetirse sucesivamente cada período
de dos años.
A falta de entendimiento entre las mismas y cuando el precio del contrato
o de la contraprestación correspondiente tuviere dos años o más de
vigencia, cualquiera de ellas podrá promover ante el Juez competente su
revisión.
El Juzgado examinará los casos que se sometan a su resolución al efecto
de fijar el precio del arriendo que corresponda a la rentabilidad
económica normal del predio. Con tal objeto, estudiará las circunstancias
de cada contrato, calidad de los campos, mejoras y tipo de explotación de
cada inmueble, los valores de venta y de los arrendamientos de campos de
la zona, el precio del arrendamiento del caso particular anterior al
vigente y las causas que pudieran haber dado mérito a su modificación. Los
precios fijados por el Juez tendrán efecto retroactivo a la fecha de la
demanda y sólo podrán ser nuevamente revisados después de transcurridos
dos años de la revisión anterior.
Las mejoras e inversiones realizadas por el arrendatario para lograr una
mayor productividad del bien, no previstas en el contrato, no podrán
tomarse en cuenta para modificar la renta en contra del arrendatario.
Para la determinación de la rentabilidad del predio, las producciones que
reciban subsidio del Estado o tengan precios de estímulo al productor,
sólo podrán ser consideradas por su valor económico normal con
prescindencia del estímulo o del subsidio o del margen del precio que los
represente.
Se considerarán del mismo modo las producciones cuyo costo sea financiado
en parte por el Estado o los Municipios con cargo a fondos públicos. Para
el caso de tales producciones no se tomará en cuenta el margen que
represente dicha contribución.
Las producciones no subsidiadas o que no tengan precios de estímulo pero
cuyas cotizaciones hubieren sufrido variantes superiores al 25%
(veinticinco por ciento) en los precios del último bienio anterior a la
demanda, serán consideradas por su valor económico probable de
comercialización en el país en la época de aquélla, sin que, en ningún
caso la producción de que se trata pueda ser llevada en cuenta por un
valor superior al promedio de precios del dicho último bienio, menos un
10% (diez por ciento).
Si las variantes en los precios fueren inferiores al porcentaje referido,
el Juez procederá del mismo modo pero con el límite del correspondiente
promedio puro, sin reducción alguna.
Cuando la sentencia aumentare el precio del arrendamiento en más de un 30%
(treinta por ciento), aun cuando no hubiese vencido el término del
contrato, el arrendatario tendrá derecho a renunciar a los plazos en curso
sin responsabilidad alguna para su parte.
La violación por el arrendador, comprobada ante Juez competente, del
régimen y cantidad de precio fijado por la sentencia, será sancionada con
una multa equivalente a una anualidad de dicho precio.
El producido de la multa beneficiará al arrendatario, titular de la
acción.
CAPITULO V
De la aparcería
Las disposiciones establecidas en el Capítulo IV son aplicables a los
contratos de aparcería a que se refiere el artículo anterior, cuando en
función de la rentabilidad de la tierra el porcentaje de los beneficios
para cualquiera de las partes no guarde proporción razonable con el aporte
que cada una de ellas hace a los fines de la explotación.
El Juez apreciará la equidad de la proporción entre aportes y beneficios,
estimando el precio de los frutos en su equivalente en dinero.
CAPITULO VI
De las mejoras
El propietario de todo predio en arrendamiento o aparcería para
agricultura, ganadería, lechería o granja, queda obligado -salvo
disposición contractual en contrario- a dotarlo de las siguientes mejoras,
comunes a toda explotación: alambrados perimetrales, casahabitación,
cocina y agua potable. La entidad e importancia de dicha mejoras deberá
guardar razonable relación con el valor real del inmueble, determinado por
CONEAT y con las circunstancias de cada explotación.
Del mismo modo - y de acuerdo a la extensión del predio - deberá dotarlo
de dependencias adecuadas para peones.
Son también de cargo del propietario -salvo disposición contractual en
contrario - las mejoras requeridas para la normal explotación del predio
según su destino, como ser alambradas interiores, bretes, galpones de
ordeñe, bañaderos, montes de abrigo, aguadas artificiales y toda
adaptación del predio, a los fines del contrato.
Dichas mejoras podrán realizarse por acuerdo de partes, durante la
vigencia del contrato, en los términos que ellas libremente determinen. En
caso de que el propietario hiciera por sí mismo dichas mejoras, dispondrá
de los créditos del Banco Hipotecario del Uruguay y del Banco de la
República Oriental del Uruguay, a que se refieren el decreto-ley 10.154,
de 13 de mayo de 1942 y los artículos 1º y 9º, inciso primero, de la ley
12.394, de 2 de julio de 1957, así como cualesquiera líneas de crédito
establecidas o que se establecieren a esos efectos.
Si el propietario no realizare por sí mismo dichas mejoras, el
arrendatario cuyo contrato tenga aún cuatro años de vigencia por lo menos,
podrá dirigirse a la Oficina de Agronomía Regional presentando un plan de
mejoras cuyo monto no podrá exceder del 25% (veinticinco por ciento) del
valor real del predio avaluado por CONEAT. En ese porcentaje se
considerarán incluidas, por su valor de estimación, las mejoras ya
existentes.
Dicha Oficina notificará al arrendador el plan de mejoras referido, y si
no mediare oposición de su parte dentro de los treinta días de la fecha de
la notificación, se presumirá que lo consiente, quedando desde entonces el
arrendatario autorizado para ejecutarlo por cuenta de aquél.
El Agrónomo Regional fiscalizará la realización de las obras.
En caso de desacuerdo sobre la utilidad de las mejoras notificadas así
como sobre le monto de la inversión, se recurrirá a árbitros. Para dictar
el laudo, éstos considerarán las mejoras existentes en el predio, el
destino y condiciones de la explotación y la superficie de aquél, de
acuerdo a lo establecido en el artículo anterior.
Las mejoras que efectúe el arrendatario buen pagador (artículo 29º) le
confieren el derecho de retención sobre el inmueble mientras no le sean
satisfechas. El arrendatario mal pagador podrá compensar, en su caso, el
valor de las mejoras con el monto de su deuda.
El arrendador deberá pagar en dinero, por su valor actual, el importe de
las mejoras en el momento de entrega del inmueble.
Si las partes no pudieran ponerse de acuerdo, la divergencia acerca del
valor se someterá a juicio arbitral en cuyo caso cesará el derecho de
retención.
Para el pago de esta indemnización, el propietario también podrá utilizar
el régimen de créditos establecido en el artículo 28º.
En caso de arbitraje, se procederá del siguiente modo:
1º) Cada parte designará un árbitro, dentro del plazo de diez días
hábiles a contar de la acción judicial que se efectúe.
Si una de las partes omitiere el nombramiento, la designación del
árbitro respectivo la efectuará el Juez de Paz del lugar de
ubicación del inmueble.
2º) El laudo deberá dictarse dentro del plazo de diez días hábiles
computados a partir del siguiente al de la aceptación por el último
de los nombrados.
3º) Si no se laudase dentro de dicho plazo, ambos árbitros, de común
acuerdo, designarán un tercero.
La designación deberá efectuarse en el plazo de cinco días hábiles,
a contar del vencimiento de diez días establecido en el numeral 2º.
Si los dos árbitros designados en principio no designaran el tercero
en el plazo que se deja indicado, éste será nombrado a pedido de
partes por el Juez de Paz de la sección en que está ubicado el
inmueble, el que a su vez dispondrá de un plazo de diez días hábiles,
contados a partir de la fecha de presentación del petitorio en el
Juzgado.
Nombrado el tercer árbitro por el Juez, se tomará resolución por
mayoría en un plazo no mayor de diez días hábiles, contados a partir
de la notificación de la designación del tercer árbitro.
Regirá, en lo pertinente, lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título
VII, Parte Primera del Código de Procedimiento Civil.
En cuando a las mejoras de cultivo y, en especial, la instalación de
praderas artificiales permanentes y el mejoramiento de campos naturales,
será de aplicación, en cuanto a la indemnización, lo preceptuado por el
artículo 3º de al ley 13.603, de 28 de julio de 1967, modificado por los
artículos 492º de la ley 13.892, de 19 de octubre de 1970 y 2º y 3º de la
ley 14.073, de 4 de agosto de 1972, en lo pertinente.
El monto de la indemnización prevista en este artículo no podrá superar
el 10% (diez por ciento) del valor real del precio avaluado por CONEAT.
Para la ejecución de las mejoras (artículo 29º) el arrendatario también
podrá recurrir al régimen de créditos referidos en el artículo 28º sin que
quede afectado el predio con derechos reales.
No obstante, el propietario será garantía subsidiaria del crédito por el
valor que tengan las mejoras en el momento de la entrega del inmueble, no
teniendo frente al Banco obligaciones mayores que las que por la presente
ley asume frente al arrendatario por concepto de indemnización de mejoras;
todo ello sin perjuicio de la acción que el Banco tendrá contra el
arrendatario como acreedor simple por el monto del referido crédito.
Antes de la entrega del importe del préstamo, el Banco notificará al
propietario de la existencia del mismo, a los efectos de la obligación que
se le crea por esta ley.
CAPITULO VII
De la competencia y el procedimiento
Declárase de interés nacional la especialización de órganos judiciales o
administrativos en material rural. Una vez que se determine dicha
especialización, la Suprema Corte de Justicia promoverá, en lo pertinente,
las medidas necesarias para el efectivo cumplimiento de esta programática.
Mientras no funcione la jurisdicción especial a que se refiere el artículo
anterior, será competente en los procedimientos de intimación de pago,
desalojo, lanzamiento o entrega de la cosa y en todos los demás trámites
que se promueva, el Juez Letrado de Primera Instancia del lugar en que
esté ubicado el inmueble, sin perjuicio de las competencias especiales que
se determinan en la presente ley.
Las acciones previstas en el artículo anterior se acuerdan:
A) Al arrendador, subarrendador, aparcero dador o titular de un derecho
real de goce en los bienes inmuebles.
B) Al acreedor anticrético, sin perjuicio de lo establecido en el
artículo siguiente.
Estas acciones proceden contra:
A) El arrendatario, aparcero, subarrendatario o subaparcero.
B) Los ex condueños del inmueble dividido o adjudicado, así como los
encargados, guardadores y, en general, los ocupantes a título
precario.
Las acciones que acuerdan el apartado B) del inciso primero del artículo
anterior, sólo podrán ser ejercidas, con noticia del arrendador, cuando
por la mora del arrendatario preexistente se perjudique el derecho del
acreedor anticrético. El arrendatario podrá desinteresar al acreedor y
quedará legalmente subrogado.
Con la intimación de desalojo, cuyo plazo se indicará, se citará al
demandado de excepciones para que las ponga dentro del término de quince
días hábiles y perentorios.
En todos los casos se colocará una cédula en lugar visible, intimando al
demandado a que manifieste si en el bien desalojado existen
subarrendatarios o subaparceros, indicando en su caso el nombre y
domicilio. Si no diere los nombres y domiciliados o éstos estuvieren fuera
del radio o Sección Judicial del inmueble, el juicio seguirá su curso sin
la notificación a éstos, siendo responsable el demandado para con los
subarrendatarios o subaparceros de acuerdo a la actitud que adopte.
De las excepciones, se conferirá traslado por el plazo de quince días
hábiles y perentorios.
En todos los casos, si no se opusieren excepciones, el juicio quedará
terminado sin otro trámite, computándose los plazos desde el día siguiente
a la intimación respectiva.
Si se opusieren excepciones, se procederá conforme a los artículos 889º a
893º del Código de Procedimiento Civil, siendo apelables en estos juicios
solamente el auto a que se refiere el artículo 890º del Código citado, el
que no haga lugar a la apertura a prueba y la sentencia definitiva, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 43º de la presente ley.
La sentencia definitiva de segunda instancia, así como las providencias
ulteriores a la misma, no admitirán recurso ordinario o extraordinario de
especie alguna.
El plazo de desalojo contra arrendatarios buenos cumplidores de sus
obligaciones como tales, será de un año. En caso de desalojo por mora en
el pago de los arrendamientos, el plazo será de sesenta días.
En las situaciones previstas en el literal b) del inciso 2º del artículo
37º de esta ley, el plazo de desalojo será de treinta días.
Tratándose de malos pagadores, se decretará la clausura del juicio si el
demandado, dentro del plazo para oponer excepciones, consignare la suma
adeudada con más del 60% (sesenta por ciento) de la misma por concepto de
intereses, sin perjuicio de los tributos y costos que serán también de su
cargo.
El demandado se beneficiará por una sola vez con la clausura del
respectivo juicio.
No se admitirá recurso alguno del mal pagador contra la sentencia
definitiva de primera instancia, si no se acredita simultáneamente la
consignación, en el Banco de la República Oriental del Uruguay, de los
arrendamientos devengados hasta esa fecha, con más la respectiva comisión
de depósitos. En caso contrario, los recursos se tendrán por no
interpuestos; y a petición del actor se decretará el lanzamiento, sin
ulterior recurso.
Cuando el moroso, dentro del plazo de desalojo consignare o pagare el
importe de los arrendamientos devengados, intereses legales, tributos y
costos, si correspondieren, se reformará el plazo de desalojo de sesenta
días a un año, que se computará desde la notificación inicial.
En este caso la reforma del plazo señalado se decretará por una sola vez.
En todo juicio de desalojo o de entrega de la cosa y hasta su
finalización, cualquiera de las partes podrá solicitar la realización de
una inspección ocular o inventario del bien, al solo efecto de comprobar
el estado de conservación del mismo, de las mejoras y desperfectos
existentes así como verificar si el uso de la cosa arrendada se ajusta a
los fines del contrato.
Esta diligencia podrá ser cometida al Alguacil, solo o asistido de
perito; y la parte queda facultada para solicitarla sin noticia de
contrario, como diligencia preparatoria de las acciones que le competan.
Cuando el arrendatario desocupe o abandone el inmueble, el Juez podrá
acordar su tenencia al arrendador, a título de medida cautelar, bajo
caución.
En este caso, se practicará inventario, dejándose constancia del estado
de conservación del bien y, de existir bienes muebles, se designará
depositario de los mismos.
La entrega del inmueble desocupado o abandonado se efectuará sin más
trámite y sin condición alguna en los siguientes casos:
1º) Si no se hubiesen opuesto excepciones;
2º) Si, no obstante las excepciones interpuestas, hubiese recaído
sentencia firme favorable al arrendador.
Considérase incurso en mora el arrendatario que no pague el arrendamiento
dentro de los treinta días inmediatos siguientes a la intimación judicial.
Esta no podrá ser hecha sino quince días después de aquel en que el pago
debió efectuarse.
Los tributos y costos de la primera intimación de pago serán de cargo del
actor; los de las ulteriores, de cargo del intimado, haya o no caído en
mora. Si hubiere contienda regirá en lo pertinente, el artículo 688º del
Código Civil.
No será necesaria la oblación de los arrendamientos cuando se consigne a
consecuencia de una intimación de pago, y, en este caso, la comisión del
depósito será de cargo del arrendatario.
Cuando los tributos y costos de la intimación correspondan al
arrendatario, éste deberá depositar, con cargo a los mismos, un 20%
(veinte por ciento) de la suma intimada.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la omisión
contumacial en el pago puntual de la renta será causal de rescisión del
contrato de arrendamiento.
Cuando el arrendatario oblare el arrendamiento y éste no fuere aceptado
por el arrendador, podrá aquél, en lo sucesivo, consignarlo sin más
trámite y esa consignación surtirá efectos de pago desde la fecha de la
misma, siempre que se presentare en el Juzgado la constancia de pago
dentro de los cinco días hábiles de efectuada.
En este caso será de cargo del arrendador la comisión del depósito.
Cuando el arrendatario o subarrendatario desconociere el nombre y
dirección de la persona a quien debe oblar el arrendamiento, la citación
podrá efectuarse en la persona a quien hubiera hecho efectivo el último
pago del mismo, y en el domicilio en que éste se hubiera efectuado.
Por esta gestión no se cobrarán tributos judiciales y la comisión del
depósito será de cargo del locador.
Las consignaciones que los interesados deben hacer, en cumplimiento de
las disposiciones ordenadas por la presente ley, serán efectuadas en el
Banco de la República Oriental del Uruguay.
Los administradores de bienes inmuebles rurales no podrán actuar como
tales sin mandato que los habilite al efecto.
El Poder para administrar deberá otorgarse por escrito, con mención
expresa de las facultades concedidas al mandatario y con certificación
notarial de las respectivas firmas.
La actuación personal del propietario o arrendador de un inmueble no
supondrá revocación de las facultades del administrador, salvo expresa
manifestación de aquél. Aun producida tal manifestación, el dueño o
arrendador no podrá desconocer los actos y hechos consentidos por el
administrador hasta ese momento, sin perjuicio de las acciones que le
competan frente a él por los excesos en que pueda haber incurrido.
Están comprendidos en los derechos y obligaciones que esta ley atribuye a
los propietarios, los promitentes compradores de inmuebles cuya promesa
esté inscrita y todos los demás titulares de derechos reales.
Los promitentes compradores con //Información ilegible en el original// podrán invocar la causal del artículo 14º, literal C) (desalojo para la explotación directa del campo por el propietario) cuando acrediten que la promesa está inscrita con una antigüedad de un año a la fecha de promoción del juicio, habiéndose integrado a la misma fecha no menos del 15% (quince por ciento) del importe total de la operación.
Vencido el plazo señalado para el desalojo, se procederá, a petición de
parte, a lanzar al ocupante a su costo, teniendo el Juez la facultad, en
caso de enfermedad o fuerza mayor justificada, para aplazar el lanzamiento
hasta por noventa días.
Los decretos que dispongan el lanzamiento son irrecurribles; y no podrán
cumplirse hasta transcurridos veinte días hábiles a contar del siguiente a
la notificación del demandado.
El actor podrá acumular a la acción de desalojo, la ejecutiva por cobro de
arrendamientos, lo que podrá hacerse conjuntamente con la demanda o
posteriormente.
Presentada la solicitud, el Juez librará mandamiento de embargo, y,
trabado el mismo, se seguirá el juicio de cobro de arrendamientos en pieza
separada por vía ejecutiva, conforme a los artículo 887º y siguientes del
Código de Procedimiento Civil.
No obstante, adeudándose rentas o impuestos que sean de cargo del
arrendatario, el actor podrá pedir embargo preventivo, mediante
información sumaria que acredite que el arrendatario intenta extraer los
bienes sujetos a privilegio (inciso 4º del artículo 2370º del Código
Civil).
En la sustanciación de los procedimientos, los Jueces rechazarán de plano
cualquier petición tendiente a entorpecer o dilatar el trámite sumario y
de sus resoluciones no habrá recurso alguno.
La demanda para la revisión de los precios de arrendamientos se formulará
por escrito, exponiendo detalladamente los fundamentos de la misma y
ofreciendo la totalidad de la prueba que se proponga producir.
De la demanda se conferirá traslado por el término perentorio de veinte
días. En la contestación, el demandado ofrecerá todas las pruebas que se
proponga producir.
Contestada la demanda, el Juez convocará a las partes a audiencia de
conciliación y prueba, con término de veinte días. Si las partes no se
concilian, se diligenciará la prueba ofrecida.
Esta audiencia será obligatoria para las partes. De no comparecer el
actor, se darán por concluidos los procedimientos, sin que sea posible la
renovación de los mismos hasta los dos años siguientes a la fecha de la
demanda. De no hacerlo el demandado, quedará sin diligenciar la prueba
ofrecida por él. El Juez deberá presidir la audiencia, so pena de nulidad
que viciará los ulteriores procedimientos.
Si no hubiera sido posible diligenciar toda la prueba en la primera
audiencia, se señalará otra dentro de los diez días siguientes como
máximo. La nueva audiencia no podrá ser prorrogada o suspendida, salvo
acuerdo de partes o resolución fundada del Juez, que no admitirá recurso
alguno.
Para el caso de que, como diligencia para mejor proveer, el Juez
dispusiese la realización de un dictamen pericial, la designación deberá
recaer necesariamente en ingeniero agrónomo. Los funcionarios públicos
quedan obligados a realizar los peritajes y prestar los asesoramientos que
se dispongan por el Juez.
La Oficina Actuaria agregará de oficio la prueba, dentro del tercer día
hábil a contar del diligenciamiento de la última.
El mismo día pondrá los autos al despacho para sentencia.
El fallo deberá dictarse dentro de los cuarenta y cinco días a partir de
la fecha mencionada en el inciso anterior.
Contra la sentencia de primera instancia procederá el recurso de
apelación, que se tramitará de conformidad con el artículo 49º de la ley
13.355, de 17 de agosto de 1965.
La apelación no suspenderá el cobro del precio que se fije en primera
instancia y si el superior modificare el precio fijado, las diferencias se
abonarán o acreditarán en pago, en diez cuotas iguales, mensuales y
consecutivas.
La sentencia de segunda instancia causará ejecutoria.
En los juicios que se promuevan por cobro de multa o de indemnización
establecidas en la presente ley, será competente el Juez Letrado de
Primera Instancia del lugar de ubicación del inmueble al que se vincule el
hecho o el acto jurídico que origine el crédito del actor. El trámite de
dicho juicio se ajustará a lo dispuesto por el artículo anterior.
En estos casos no se aplicará la cláusula final del inciso décimo de
dicha disposición.
Con anterioridad no menor de un año ni mayor de dieciocho meses a la
extinción del derecho del arrendatario a la permanencia en el inmueble, el
Juez, a pedido de parte, notificará al arrendatario la voluntad del dador
de disponer del bien.
La entrega del inmueble deberá realizarse transcurrido un año, contado a
partir del día siguiente a la fecha de notificación al arrendatario.
El arrendatario deberá notificar la voluntad del dador de disponer del
bien a todo otro ocupante del predio, a cualquier título, en forma
judicial o notaria, dentro de los treinta días subsiguientes.
Si así no lo hiciere, responderá por los daños y perjuicios que
eventualmente pudiere ocasionar.
En los casos en que corresponda la entrega del bien conforme a lo
previsto en el inciso primero de este artículo, los arrendatarios,
subarrendatarios, aparceros y subapareceros, deberán hacerlo así
voluntariamente.
En caso contrario se seguirá el procedimiento del juicio de entrega de la
cosa, previsto por el Capítulo II del Título XXIII del Código de
Procedimiento Civil, con las modificaciones a que se refiere el artículo
siguiente.
En los casos a que alude el artículo precedente, el plazo previsto por los
artículos 1.309º, 1.310º y 1.311º del Código de Procedimiento Civil será
de diez días perentorios.
Dentro del mismo el demandado está obligado a manifestar si existen
subarrendatarios o subaparceros. Si no diere nombres y domicilios o
aquéllos estuvieren radicados fuera de la sección judicial del inmueble,
el juicio seguirá su curso. Estando los subarrendatarios o subaparceros
dentro de la sección judicial, sin más trámite el Juez actuante procederá
a notificarlos de la demanda, no pudiendo aquéllos invocar ante el actor
más derechos que los que tiene el arrendatario o aparcero.
En la hipótesis prevista por el artículo 1.314º del mencionado Código, se
observarán, en lo demás, las formalidades previstas por los artículos 591º
a 594º del mismo.
En los casos de rescisión del contrato por culta del arrendatario,
subarrendatario, aparcero o subaparcero, ejecutoriada la sentencia se
procederá directamente al lanzamiento a petición de parte.
En todos los caso, además de la hipótesis contemplada en el artículo 51º,
el Juez podrá conceder una prórroga de hasta noventa días para que el
ocupante recoja el fruto de las sementeras ya realizadas. Los cultivos que
no hayan sido recogidos en el plazo acordado beneficiarán al actor.
Toda contienda que se suscite con motivo de la aplicación de la presente
ley, cuando no se haya previsto expresamente el procedimiento, deberá
resolverse de conformidad con lo dispuesto en los artículos 591º a 594º
del Código de Procedimiento Civil.
Las intimaciones y los juicios de desalojo, rescisión de contrato y
revisión de precio en trámite a la fecha de vigencia de la presente ley,
seguirán substanciándose por las normas vigentes a la fecha de iniciación
del trámite, hasta su conclusión.
CAPITULO VIII
Del derecho preferencial
Todo propietario, antes de vender un predio cuyo valor real no supere el
de mil hectáreas al precio promedio de la hectárea, avaluado por CONEAT,
que estuviese ocupado, como única explotación, por uno o más arrendatarios
o aparceros por plazo no inferior a siete años, debe ofrecerlo en primer
término al Instituto Nacional de Colonización, para su transferencia a
aquéllos, en las condiciones establecidas en la ley 11.029, de 12 de enero
de 1948, ajustada a lo expresado en esta disposición.
Si el tiempo de ocupación fuese menor, pero los ascendientes del ocupante
hubiesen trabajado con anterioridad inmediata el mismo predio, se tendrán
en cuenta esos años a los efectos de este artículo.
Elévase el límite del valor venal de las propiedades beneficiadas por los
préstamos a que alude el artículo 23º de la ley 11.029, de 12 de enero de
1948, a un monto equivalente al valor de mil hectáreas, al precio promedio
de la hectárea, avaluado por CONEAT, que se extenderá a todo tipo de
explotación rural.
Recibido el ofrecimiento de la venta, el Instituto Nacional de
Colonización dispondrá de veinte días para dar noticia del mismo a los
ocupantes del predio, y de veinte días más para concertar la operación.
Estos plazos serán perentorios.
Transcurridos los mismos, sin pronunciamiento del Instituto Nacional de
Colonización, se entenderá que los ocupantes no hacen uso del derecho
preferencial, quedando el propietario liberado de toda obligación al
respecto.
El propietario que vendiere su propiedad, con infracción de la disposición
del artículo 61º, incurrirá, como única indemnización, en multa
equivalente a tres años de la última renta, que beneficiará al ocupante
perjudicado, titular de la acción.
Queda prohibido el remate de arrendamientos, así como cualquier
procedimiento que signifique la puja pública de presuntos arrendatarios.
La infracción a este precepto será sancionada con multa de $ 2:000.000
(dos millones de pesos) a $ 10:000.000 (diez millones de pesos), de la que
responderán, solidariamente, el propietario y el rematador.
Dichas multas se establecen en beneficio del Instituto Nacional de
Colonización, a quien pertenecerá la acción.
Deróganse respecto del régimen de arrendamientos y aparcerías rurales
estructurado por esta ley, el inciso segundo del artículo 9º de la ley
12.394, de 2 de julio de 1957; todas las disposiciones que se opongan
directamente o indirectamente a la misma, así como aquellas que estatuyen
beneficios o regímenes especiales no contemplados en la presente ley.
No se consideran comprendidos en las disposiciones de la presente ley los
contratos otorgados por el Instituto Nacional de Colonización como
arrendador o subarrendador.
El Registro General de Arrendamientos y Anticresis, con cargo a los fondos
que percibe en concepto de derechos, dispondrá y ejecutará de inmediato
propaganda suficiente a los fines de la eficaz difusión de las
obligaciones y sanciones que se instituyen por el Capítulo II de la
presente ley.
Asimismo dispondrá la impresión de formularios para la inscripción de los
contratos respectivos.
Para que el arrendador pueda ejercer acción contra el arrendatario en base
a que éste no cumple sus obligaciones como "buen padre de familia", será
condición necesaria que las circunstancias relativas al estado del
inmueble en la fecha de iniciación del contrato consten en el instrumento
que lo pruebe.
CAPITULO X
Disposiciones transitorias
En los juicios de desalojo contra arrendatarios, subarrendatarios,
aparceros y subaparceros buenos pagadores, se aplicará el siguiente
régimen de estabilización:
A) Para los que haya recaído sentencia ejecutoriada, el lanzamiento no
podrá solicitarse antes del 15 de junio de 1976.
B) Para los que se encuentren en trámite si la sentencia quedara
ejecutoriada antes del 15 de junio de 1976, el lanzamiento no podrá
solicitarse hasta después de la referida fecha.
El Instituto Nacional de Colonización procederá, dentro de los cometidos
establecidos en la ley 11.029, de 12 de enero de 1948, a contemplar la
situación de los lanzados como consecuencia de la aplicación del artículo
anterior.
A partir de la vigencia de esta ley, los contratos de arrendamiento con
plazo legal, contractual si fuere mayor, o de prórroga, si correspondiere,
quedarán, al término de los mismos, sujetos a los procedimientos de
entrega de la cosa previstos por los artículos 56º y 57º de la presente
ley.
Estos procedimientos se aplicarán, igualmente, a aquellos contratos cuyos
plazos se encontraren ya vencidos a la fecha de la referida vigencia.
En todas las hipótesis contempladas en este artículo se exigirá un
preaviso de un año.
Las disposiciones de esta ley, salvo en cuanto por norma expresa se admita
el libre acuerdo de las voluntades de las partes, se reputarán de orden
público.
Comuníquese, etc.
Sala de Sesiones del Consejo de Estado en Montevideo, a 12 de junio de 1975.
APARICIO MENDEZ, Vicepresidente.- Manuel María de la Bandera y Nelson Simonetti, Secretarios.
---------
Ministerio de Agricultura y Pesca.
Ministerio de Economía y Finanzas.
Ministerio de Educación y Cultura.
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social.
Ministerio de Vivienda y Promoción Social.
Montevideo, 16 de junio de 1975.
Cúmplase, acúsese recibo, comuníquese, publíquese e insértese en el Registro Nacional de Leyes y Decretos.-
BORDABERRY.- HECTOR E. ALBURQUERQUE.- ALEJANDRO VEGH VILLEGAS.- DANIEL
DARRACQ.- JOSE E. ETCHEVERRY STIRLING.- FEDERICO SONEIRA.