PERSONA JURÍDICA PROPIETARIA DE TERRENO - PROPIEDAD HORIZONTAL - IRPF POR INCREMENTOS PATRIMONIALES - BIEN DE USO COMÚN - COSTO FISCAL.

Fuente del Texto: DGI

Una Escribana Pública consulta acerca de cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, en la siguiente situación: 

Una persona jurídica propietaria del terreno construyó un edificio en régimen de propiedad horizontal (Ley N° 10.751 de 25 de junio de 1.946), constando de 16 unidades, con bienes comunes dentro de los cuales se encontraba el SUM. La habilitación del edificio por parte de la Intendencia de Montevideo ocurrió en el año 2019. 

En el año 2017 la propietaria prometió en venta todas las unidades, habiendo sido escrituradas en su totalidad en el año 2022, pasando a partir de allí a tener cada uno de los propietarios una cuota parte respecto al bien de uso común SUM.

En el año 2023 el SUM, que era bien de uso común, pasó a ser una unidad independiente: la número 901.

Actualmente, se pretende enajenar la Unidad N° 901 (ex SUM) por lo que la se consulta cuál es el costo fiscal que debe considerarse para el cálculo del IRPF por incremento patrimonial.

Plantea que el negocio antecedente, compuesto por 15 promesas de compraventa y una cesión de promesa, puede ser entendido como un negocio con o sin precio, cambiando las consecuencias en cuanto al tratamiento jurídico.

En el primer caso, de considerarse que se trata de un negocio con precio, afirma que cuando los propietarios de las 16 unidades las adquirieron, esa adquisición comprendía no solo a la unidad, sino también todos los derechos conferidos en el edificio, espacios comunes, etc., incluyendo el SUM. Conforme a lo anterior, se debería tomar como costo fiscal el precio que asumieron los referidos compradores (en las promesas de compraventa o cesión de promesa), prorrateando el precio total por los valores reales de las 16 unidades. Entiende que esta posición es conforme a las Consultas N° 6.555 del 13.07.023 (Bol. N° 603) y N° 5.340 del 19.08.010 (Bol. N° 447).

En el segundo caso, esto es, de entenderse que es una operación sin precio, cita a la Consulta N° 6.139 del 21.06.018 (Bol. N° 541) como similar. Sin embargo, no comparte que se trate de una operación sin precio, sino que entiende que es con precio, con la particularidad de que sería a su criterio un precio indeterminado y, por ende, considera que no resulta de aplicación la citada consulta. 

En definitiva, la consultante afirma que no estaríamos ante una operación sin precio, sino con un precio indeterminado, producto de que el precio por el cual los titulares de las 16 unidades iniciales las adquirieron, incluía otros bienes. Sostiene que únicamente en el caso de que no se haya pactado ningún precio, puede hablarse de operación sin precio.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio de la consultante, considerando la respuesta de la Consulta N° 6.139, cuya situación es igual a la presente. En dicho sentido, correspondería la aplicación del artículo 36° del Título 7 del T. O. 2023, en virtud de la remisión contenida en el artículo 29° del referido Título, el cual concretamente, establece que "El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie", siendo que, por su parte, el Decreto N° 148/007 de 26.04.007, en su artículo 32 remite para estos casos a los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), lo que se encuentra, a su vez, regulado en el artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

En sede de IRAE, dicho artículo estableció para las operaciones sin precio que los inmuebles transferidos se tomarán por su valor real vigente a la fecha de la operación, con la aclaración de que "Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva".

En consecuencia, se desprende que el costo fiscal estará dado por el valor real vigente a la fecha de la transformación del bien (año 2023) actualizado por el incremento de valor de la unidad indexada, a la fecha de celebrarse el contrato de compraventa de la Unidad 901 (ex SUM), de acuerdo a lo establecido en el artículo 29° del Título 7 del Texto Ordenado 2023, criterio que fuera además recogido en la Consulta N° 6.139, siendo que, además, las Consultas N° 6.555 y 5.340 citadas por las consultante refieren a otros supuestos diferentes a los actuales. 

Finalmente, tal como lo expresó en la Consulta N° 6.139 "Debe tenerse presente que al tratarse de un condominio conformado por los enajenantes del inmueble, las rentas obtenidas a través del mismo, se imputarán conforme lo previsto en el artículo 6° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. En el caso, el condominio determinará la renta computable como si se tratara de un contribuyente individual. A efectos de una correcta identificación de los titulares de las rentas y de su correspondiente imputación, el condominio deberá inscribirse en esta Oficina identificando a las personas físicas que lo integran, debiendo presentar una declaración jurada conforme al numeral 72 bis) de la Resolución DGI N° 662/2007 de 29.06.007, como entidad atribuidora de rentas, detallando las rentas obtenidas en el ejercicio y las retenciones que le hubieren efectuado, discriminadas por categoría, especificando los porcentajes a atribuir a cada integrante". 



20.05.025 - El Director General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 28 de junio de 2025.

Ayuda