FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN QUE DESARROLLA PROYECTO INMOBILIARIO (PROMOVIDO LEY 18.795) – ENAJENACIÓN DE UNIDADES INDIVIDUALES – IP – IRAE – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Fuente del Texto: DGI

El consultante es un fideicomiso de administración que desarrolla un proyecto inmobiliario, para lo cual adquirió un inmueble sobre el que se está construyendo un edificio que será incorporado al régimen de propiedad horizontal para la posterior enajenación de las unidades individuales.

Informa que el proyecto inmobiliario en cuestión fue promovido por el Poder Ejecutivo al amparo de la Ley N° 18.795 del 17 de agosto de 2011 (vivienda de interés social), sin perjuicio de que el fideicomiso debe liquidar el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) y el Impuesto al Patrimonio (IP), debido a que tres garajes individuales y 4 locales no habitables quedaron excluidos de la exoneración.

En el marco de la liquidación de ambos impuestos, el consultante tiene interés en conocer el criterio técnico de la DGI y su aplicación al caso concreto.

Liquidación del IP.

Mientras avanza la construcción del edificio, el fideicomiso ha prometido en venta determinada cantidad de las futuras unidades que surgirán una vez esté finalizada la obra, lo que determina por un lado un activo y un pasivo.

La consultante plantea dos posibles criterios para computar el activo y el pasivo.

Un primer criterio consiste en considerar el 100% del precio de venta de la futura unidad, menos los pagos que realice cada promitente comprador, como un activo gravado a efectos del IP, hasta el momento de la entrega de la unidad, contra un pasivo equivalente. Este pasivo sería no deducible en la liquidación de IP.

Un segundo criterio consiste en proporcionar el precio de venta de la futura unidad al grado de avance de la obra, lo que implicaría a su criterio considerar que el pasivo se netea con el activo.

Adelanta la opinión fundada en el sentido de que corresponde aplicar el segundo criterio, porque recoge el principio de lo devengado aplicable al IRAE y el criterio contable de asociación de gastos, costos e ingresos a lo largo del tiempo.

En dictamen por expediente del 28.02.997 (Bol. N° 286) se dijo que "la Dirección General Impositiva consagró una solución objetiva y de acuerdo a las Nics, optando por uno de los dos métodos que recoge la Nic 11, numeral 8 ("grado de avance"). Es decir que la consulta referida nos provee de la metodología para determinar la utilidad a aplicar hasta determinada fecha, contando como elemento primordial y cierto, el costo anual, el cual comparado con el costo anual realmente invertido nos permitirá determinar la utilidad fiscal a aplicar en cada ejercicio".

Asimismo, Esta Comisión de Consultas se expidió en la Consulta N° 3.557 de 14.06.996 (Bol. N° 277): "El término que las empresas constructoras tienen conocido a fin del ejercicio es el costo de las obras en ejecución y debe calcularse cuál es el monto de la venta. Esta Comisión considera que el valor de la venta es el que resulta de proporcionar el precio de venta al costo incurrido al cierre del ejercicio con el costo total previsto de la obra. De la comparación del precio de venta proporcional con el costo de la obra en curso se obtiene el resultado de cada una de las unidades vendidas. Es obvio que se obtendrá el resultado acumulado hasta el cierre del ejercicio; si la obra durara más de un año, el resultado deberá ser depurado, para obtener el resultado de cada ejercicio, del obtenido al cierre del periodo anterior. El resultado práctico de lo expuesto es como si se agregara al cierre de cada ejercicio, un asiento que dijera: Compradores a Ventas. Para la liquidación del Impuesto al Patrimonio, este asiento implica que debe netearse el saldo acreedor de una cuenta de Anticipos de Compradores y la de Compradores. Si el saldo fuera deudor, se computara para el impuesto referido, y si fuera acreedor, no integra el pasivo computable porque no tiene cabida entre los conceptos que componen el pasivo fiscal deducible".

A modo de ejemplo, si tenemos una obra que consta de 100 unidades (apartamentos, garajes y locales no habitables), en donde el precio de venta de la unidad X es de 50.000, con un costo estimado de la misma de 40.000 y un grado de avance de construcción de 40% en el primer ejercicio, tendremos la siguiente situación en dicho ejercicio:

Valor de venta = precio de venta * (costos incurridos al cierre del ejercicio / costo total previsto)

Valor de venta de la unidad X = 50.000 * 40% = 20.000

Costo unidad X = 40.000 * 40% = 16.000

Entonces al cierre de ese ejercicio se debe reconocer un activo ("compradores") contra una ganancia ("ventas") por 4.000 (20.000 - 16.000).

En cuanto al reconocimiento del pasivo ("anticipos de compradores") es necesario considerar lo que efectivamente pagó el comprador de dicha unidad. 

Si consideramos el supuesto de que pagó la totalidad del precio, entonces al cierre del ejercicio 1 obtendremos un pasivo de 46.000 (50.000 - 4.000), el cual fiscalmente no es admitido por no encontrarse en el listado del artículo 19° del Título 14 T.O. 2023.

Si tomamos el supuesto de que adelantó una parte del precio, tendremos la misma situación de saldo neto pasivo si el adelanto es mayor a 4.000, o en cambio si el adelanto fue menor, tendremos un saldo activo, el cual resultaría gravado por el IP. 

La consultante tiene la particularidad de que tiene unidades exoneradas y unidades gravadas, por lo que deberá determinar los activos gravados utilizando para ello un criterio objetivo y técnicamente aceptable, por ejemplo en relación con los metros cuadrados construidos.

Por ultimo se aclara que podría ser de aplicación el artículo 13 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 en caso de corresponder.

Tratamiento a las diferencias de cambio en la liquidación del IRAE.

El segundo punto objeto de consulta es determinar cuál es el tratamiento tributario que debe aplicar el fideicomiso a las diferencias de cambio.

Al respecto adelanta opinión fundada de que, al considerarse el activo y el pasivo en forma neta, las diferencias de cambio generadas provendrán únicamente del activo neto y podrán ser locales y gravadas por IRAE (en caso de compradores locales) o del exterior y no comprendida en el IRAE (para el caso de compradores del exterior).

De ese modo, el ingreso a devengar no genera diferencias de cambio que puedan considerarse gastos financieros, en el entendido de que las mismas no provienen de un pasivo fiscal sino de un activo fiscal neto.

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio adelantado por el consultante. En anteriores pronunciamientos (a modo de ejemplo en la Consulta N° 2.221 de 11.11.983 Bol. N° 126) hemos manifestado acerca de que las diferencias de cambio deben ser discriminados según provengan de cuenta de activo o de pasivo.

Sin perjuicio de ello, debe tenerse presente que los activos "compradores" analizados en el punto anterior no generan diferencias de cambio debido a que como se dijo, son reconocidos al cierre de ejercicio.

En otro orden, como regla general las diferencias de cambios generadas por los pasivos se deben considerar como gastos financieros indirectos, que serán deducibles en la proporción que surja del coeficiente de activos, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 36° del Título 4 T.O. 2023 y 62 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007. 

Sin embargo, debe tenerse presente que los pasivos analizados de "anticipo de compradores" no habrán de experimentar diferencias de cotización, tal como establece el artículo 16 del Decreto N° 150/007 y como ha sido fundamentado por esta Comisión de Consultas a modo de ejemplo en las Consultas N° 3.142 de 21.10.991 (Bol. N° 221) y N° 3.518 de 05.09.995 (No publicada).

Por último en relación a este punto resaltamos que no son de aplicación al caso las Consultas  N° 6.009 de 10.07.017 (Bol. N° 530) y N° 6.402 de 08.12.021 (Bol. N° 583), ya que en esos casos se trataba de empresas a las cuales se les había exonerado la totalidad de su actividad.

Deducibilidad del costo del terreno en la liquidación del IRAE. 

Finalmente, el tercer punto objeto de consulta refiere a la excepción a la regla candado establecida en el numeral 21) del artículo 42 del Decreto N° 150/007, ya que el terreno sobre el cual se asienta el proyecto inmobiliario fue adquirido por el fideicomiso a personas físicas residentes.

La norma en cuestión establece lo siguiente:

"Articulo 42°.- Otros gastos admitidos. - Se admitirá la deducción íntegra de los gastos que se enumeran a continuación, en tanto sean necesarios para obtener y conservar las rentas gravadas, siempre que se cuente con documentación fehaciente.

(...)

21)(...) será deducible el valor fiscal de los inmuebles adquiridos desde el 1° de julio de 2007 destinados a integrar el costo de ventas de bienes inmuebles nuevos construidos por empresas constructoras o promotoras, o en ejecución de contratos de fideicomisos de construcción al costo, siempre que la obra en construcción se inscriba ante el Banco de Previsión Social a partir del 1° de setiembre de 2013".

Al respecto se adelanta opinión fundada de que, el concepto de "empresas constructoras o promotoras" dispuesto por la normativa señalada debe interpretarse en sentido amplio, abarcando también a los fideicomisos de administración, como el compareciente.

En primer lugar, debe tenerse en cuenta la definición de empresa manejada en el IRAE, que refiere a "toda unidad productiva que combina capital y trabajo para producir un resultado económico...", definición que el consultante verifica.

En segundo lugar, en el Impuesto al Valor Agregado (IVA), el literal I) del artículo 36° del Título 10 T.O. 2023 establece que está gravada a la tasa mínima la "primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 12° del Título 4 de este T.O.". Como puede apreciarse, la norma refiere a empresas, pero nadie duda que el IVA a la tasa del 10% también resulte aplicable a un fideicomiso de administración que realice tal actividad.

En función de lo anterior, concluye que es de aplicación la citada excepción y en consecuencia, el valor del terreno (como costo fiscal de las enajenaciones) es totalmente deducible.

Se comparte el criterio de la consultante, aclarando que la deducibilidad de dicho costo debe guardar relación con los ingresos gravados por IRAE de la empresa, para lo cual podría aplicarse la misma relación de los metros cuadrados construidos como se mencionó en el primer punto.



26.12.024 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 3 de abril de 2025.

Ayuda