EMPRESA CONSTRUCTORA DE APARTAMENTOS QUE ARRIENDA PARA SU POSTERIOR VENTA – IVA – GRAVABILIDAD – PÉRDIDA DE CONDICIÓN DE “NUEVO” – TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Fuente del Texto: DGI

Se consulta en forma no vinculante cuando un inmueble pierde la condición de "nuevo" en el caso de una empresa que se dedica a construir apartamentos y posteriormente arrendarlos y/o venderlos, dado que la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles se encuentran gravadas por el Impuesto al Valor Agregado (IVA). Pone como ejemplo un inmueble con dos años de arrendado y que posteriormente se enajena por la empresa constructora.

Pues bien, en primer lugar debe tenerse presente que el artículo 18° del Título 10 del Texto Ordenado 1996 establece que:

"Tasa mínima.- Estarán sujetos a esta tasa la circulación de los siguientes bienes y servicios:

(...)

I) Bienes inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación que realicen las empresas en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3° del Título 4 de este Texto Ordenado. El concepto de primera enajenación comprende a las enajenaciones de inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos de acuerdo a lo que disponga la reglamentación.

No quedan comprendidas en este literal las enajenaciones de bienes inmuebles prometidos en venta, siempre que tales promesas se hayan inscripto antes de la vigencia de esta ley".

Por su parte, el artículo 32 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007, establece que "Se encuentran gravadas por el Impuesto al Valor Agregado, la primera enajenación o promesa de enajenación de bienes inmuebles nuevos, o con reciclajes o refacciones significativas, realizadas por empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3° del Título 4 del Texto ordenado 1996".

Asimismo, el Decreto N° 220/998 de 12.08.998 en su artículo 101, en la redacción dada por el artículo 13 del Decreto N° 207/007, referido a la aplicación de la tasa mínima del impuesto, menciona en el literal c): "Inmuebles, cuando se trate de la primera enajenación realizada por empresas constructoras y promotoras en el ejercicio de las actividades comprendidas en el artículo 3 del Título 4 del Texto Ordenado 1996".

Esta Comisión de Consultas, entiende que, atendiendo al objetivo de la norma, la modificación normativa realizada a través del Decreto N° 207/007, sobre el tratamiento del IVA en la enajenación de bienes inmuebles, apunta a gravar la primera enajenación de inmuebles construidos o sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos por parte de empresas constructoras o promotoras en el ejercicio de las actividades empresariales comprendidas en el artículo 3° del Título 4 T.O.1996. Por lo tanto, correspondería gravar con IVA la primera enajenación de aquellos inmuebles que son construidos por los mencionados sujetos, más allá de que desde su construcción hasta su primera venta, puedan existir ejercicios en los cuales el inmueble se encuentre arrendado.




18.12.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 21 de febrero de 2024.

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