IRPF – INCREMENTOS PATRIMONIALES – VIVIENDA PERMANENTE – ALTERACIÓN DEL ORDEN TEMPORAL. CORRESPONDE.

Fuente del Texto: DGI

Se presentan dos contribuyentes planteando la siguiente situación:

1) El 11 de marzo de 2022 los consultantes, casados entre sí, prometieron en compra un inmueble (en adelante "inmueble A") que se encontraba arrendado, habiendo pactado como precio la suma de U$S 250.000, pagaderos en varias partidas, a saber: a) U$S 25.000 se abonaron al momento de la promesa; b) U$S 125.000 pagaderos, con el fruto de la venta del padrón al que se hará referencia en el numeral siguiente, en el plazo de 6 meses contados desde la efectiva entrega del bien prometido en venta. El plazo para realizar este pago se pactó como prorrogable en caso de que no se hubiera enajenado el bien al que se hará referencia en el numeral 2); c) el saldo de U$S 100.000 sería abonado en 48 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, venciendo la primera a los 30 días que se hubiera abonado la suma de U$S 125.000 una vez enajenado el bien del numeral 2).

El contrato de arrendamiento del inmueble prometido en compra, fue rescindido con fecha 18 de agosto de 2022. Según documento de rescisión de contrato de arrendamiento cuya copia simple se agregó a la consulta, los arrendatarios entregarían el inmueble con fecha 30 de setiembre del mismo año.

Los consultantes sostienen que la toma de posesión del inmueble "A" sucedió efectivamente el 30 de setiembre de 2022, si bien no agregan documento que acredite fehacientemente tal hecho. Asimismo, expresan que comenzaron a realizar refacciones en el inmueble los primeros días de octubre de 2022 (surgiendo del documento que adjuntan que la obra fue inscripta ante el Banco de Previsión Social con fecha 12 de dicho mes y año), y que se mudaron al inmueble aun en obra, la que habría terminado el 28/02/2023.

2) Por otro lado, con fecha 15 de febrero de 2023, los consultantes enajenaron el inmueble que indican era su vivienda permanente (en adelante "inmueble B") por el monto del U$S 159.000.

En función de lo anterior, entienden que se encuentran "(...) comprendidos en las condiciones dispuestas para acceder a la devolución del IRPF por incrementos patrimoniales que (...) fuera retenido en la ocasión de la venta del (...)" inmueble B.

A los efectos de contestar la consulta es necesario tener en cuenta lo dispuesto por el artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, el que refiere a las exoneraciones del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y en su literal L) indica como exonerados: "Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).

2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.

3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.

4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientas mil unidades indexadas)".

Considerando la situación planteada por los consultantes existen dos aspectos que determinarán si corresponde o no la exoneración del IRPF conforme al literal parcialmente transcripto, respecto a los cuales esta Comisión de Consultas ya se ha pronunciado en anteriores consultas.

En Consulta N° 5.713 de 15.04.013 (Bol. N° 479) (criterio reiterado por la Consulta N° 5.754 de 14.10.013 (Bol. N° 485)), se sostuvo que "(...) de acuerdo al principio de capacidad contributiva, "el monto de la operación", debe relacionarse con el monto efectivamente percibido por un condómino por su cuota parte en el bien pues, su situación económica estará dada por este monto y no por los montos que reciban los otros condóminos ya que le son ajenos y no ingresan a su patrimonio. Esto, porque se entiende que el tope de 1.200.000 UI que fija la normativa citada, es un índice objetivo y aislado de manifestación de riqueza relacionado con la capacidad contributiva por el cual, quien reciba más de dicha suma en la operación no podrá quedar alcanzado por la exoneración referida.

(...)

En definitiva, de la lectura de la parte de la norma transcripta, surge que el numeral 1 refiere a la operación de cada condómino individualmente considerado. Y, por ende, las cuatro condiciones exigidas por la norma, refieren a cada uno de los condóminos que enajene, prometa enajenar o ceda una promesa de enajenar un inmueble que constituya su vivienda permanente, individualmente considerados". (Subrayados nos pertenecen).

En función del criterio sostenido en la consulta citada, que se mantiene en la presente, considerando las cláusulas de precio pactadas y los montos de la enajenación del inmueble "B" y de la compra del inmueble "A", se cumple con lo dispuesto en los numerales 1°, 2° y 4° del literal L) del artículo 27° del Título 7 Texto Ordenado 1996, por lo que los consultantes podrían acceder a la exoneración siempre que se cumpla acumulativamente con el requisito del numeral 3° que se analizará a continuación.

El segundo punto que debe considerarse es el plazo máximo que puede transcurrir entre los dos negocios jurídicos mencionados, que en ningún caso puede ser superior a 12 meses, y si es posible que se adquiera el bien inmueble con destino a vivienda permanente, antes de la enajenación del inmueble que deja de ser la vivienda permanente.

Sobre este aspecto, esta Comisión de Consultas se ha pronunciado en Consulta N° 4.758 de 17.10.007 (Bol. N° 413) (criterio seguido en Consulta N° 4.889 de 22.07.008 (Bol. N° 422)), en los siguientes términos: "Una última condición, que aparece en el numeral tercero, se concreta en una magnitud o cuantum temporal: que no pasen más de doce meses entre los negocios de enajenación de la anterior vivienda por un lado, y el de adquisición de la nueva, por otro.

No resulta de la norma como exigencia, un orden de prelación en el sentido de que la enajenación de la anterior tiene que anteceder a la compra de aquella que la sustituye como vivienda permanente.

Acerca de lo cual, la existencia de un determinado y necesario orden lógico de exposición, común a toda norma, no debe confundirse como una nueva exigencia implícita en ese orden expositivo.

Orden que, en la disposición en vista hace que, primero se mencione la venta de la anterior vivienda y luego la compra de la nueva; caso del numeral tercero donde se establece el límite de los doce meses entre ambos negocios.

Orden de exposición que por lo mismo no está expresado en la norma como una nueva condición; con el agregado de que en su espíritu está el beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se lo hace para usar el precio conseguido, o por lo menos un cincuenta por ciento, en la adquisición de otras nuevas, en sustitución. Sin importar, en cuanto no relevante, cual de los dos negocios acaece primero y cual en un segundo momento.

En suma, de cumplirse en lo consultado, las exigencias expresadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L, Art. 27 del Título 7, T.O. 1996, le corresponde la exoneración relativa a la enajenación de la primera vivienda; sin importar que este negocio haya ocurrido con posterioridad a que se concretara la promesa de compraventa de la nueva". (Subrayados nos pertenecen).

El criterio anteriormente expuesto, resulta de aplicación a la situación planteada, ya que, entre los dos negocios jurídicos, no transcurrió el plazo de 12 meses mencionado como requisito para la exoneración en el numeral 3° de la disposición anteriormente transcripta; y, asimismo, la efectiva toma de posesión del inmueble como nueva vivienda permanente ocurrió dentro del mismo plazo (lo que deberá ser acreditado por los interesados), resultando los contribuyentes comprendidos en la exoneración en cuestión.



28.09.023 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 1° de noviembre de 2023.

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