SOCIEDAD ANÓNIMA COMPRARÁ INMUEBLE PARA SU POSTERIOR ENAJENACIÓN Y CONVERSIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD COMÚN A PROPIEDAD HORIZONTAL - OBRAS, ACONDICIONAMIENTOS MENORES Y SERVICIOS - IVA - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Fuente del Texto: DGI

Una sociedad anónima que comprará un inmueble para posteriormente enajenarlo consulta el tratamiento de la operativa en sede del Impuesto al Valor Agregado (IVA).

El inmueble que comprará se compone de unidades habitacionales construidas (apartamentos individuales), que se encuentran registrados jurídicamente bajo el régimen de Propiedad Común y una vez adquirido el mismo, la consultante procederá a incorporarlo a Propiedad Horizontal (régimen dado por el Decreto-Ley N° 14.261 de 3 de setiembre de 1974) teniendo como resultado que cada unidad habitacional tendrá su padrón individual en dicho régimen.

Asimismo se le realizarán obras de acondicionamiento menores, como ser: mejora y limpieza de fachadas, refacción y reemplazo de cañerías de baños y cocinas, pintura y cambios de revestimientos.

Una vez culminado esto, se venderán las unidades de Propiedad Horizontal, aclarando la consultante que en ningún caso se crearán nuevas unidades habitacionales físicas, no se aumentarán los metros cuadrados construidos, ni se incrementará el Valor Real de Catastro (VRC) en más del 50% como consecuencia de acondicionamientos, mejoras y refacciones. 

A los efectos de este último indicador, plantea comparar el VRC que tenía el padrón al momento de la compra, con la sumatoria resultante de los VRC de todas las unidades luego de la incorporación a la Propiedad Horizontal.

La consultante adelanta opinión acerca de que las enajenaciones que haga de los padrones individuales no resultarán alcanzadas por el IVA por tratase de unidades habitacionales ya existentes y que no verifican las condiciones establecidas en los artículos 32, 35 y 36 del Decreto N° 207/007 de 18.06.007.

Para dar respuesta, es preciso tener en cuenta que el literal B) del artículo 19° del Título 10 T.O. 1996, establece que se encuentra exonerada del IVA, la enajenación de inmuebles, salvo que se trate de la primera enajenación (o promesa) realizada por empresas constructoras o promotoras, incluyendo aquellos inmuebles sobre los que se hayan realizado refacciones o reciclajes significativos.

El artículo 36 del Decreto N° 207/007 aclara que, a estos efectos, se entiende que hay una refacción o reciclaje significativo, cuando se verifiquen alguna de las siguientes hipótesis:

a) Incremento de los metros construidos en más de un 25%.

b) Cuando el valor real se incremente en más de un 50%, como consecuencia de las mejoras realizadas.

En cuanto a la hipótesis a), la consultante manifiesta que no se verificaría y en cuanto a la b), esta Comisión de Consultas comparte el indicador objetivo elaborado por el contribuyente, con la salvedad de que el VRC final debe ser el que surja luego de realizadas todas las obras de acondicionamiento señaladas.

Si tampoco se verificase esa segunda hipótesis, las enajenaciones de los inmuebles se encontrarían exoneradas del IVA. De verificarse cualquiera de ellas, resultarían gravadas a la tasa mínima del 10%.

19.12.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 15 de febrero de 2023.

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