ACUERDOS DE VENTA DE UNIDADES DE EDIFICIO DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN CONSTRUCCIÓN NO FORMALIZADOS - ITP - IRPF - HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN - ESCRITURACIÓN DEFINITIVA - MONTO IMPONIBLE - COSTO FISCAL.

Fuente del Texto: DGI

Una Escribana Pública realiza una consulta respecto de un negocio jurídico en el que fue llamada a intervenir y según el cual los propietarios de un inmueble en diferente proporción (67% y 33%), en el cual se está construyendo un edificio de propiedad horizontal, realizaron acuerdos de venta con personas amigas, (oficiando como "boletos de reserva"), los cuales no revistieron formalidad alguna ni por tanto se inscribieron ni se abonó por ellos impuesto alguno no obstante lo cual, los interesados fueron realizando los pagos acordados, integrando el precio en su totalidad. 

Posteriormente, resolvieron formalizar lo actuado mediante el otorgamiento de carta de pago protocolizada, a fin de dotar a los pagos efectuados de fecha cierta y que pudiera establecerse en la escritura de compraventa definitiva, que el pago había sido realizado con anterioridad en su totalidad.

Se consulta si debe considerar como hecho generador para el pago de impuestos, dado que debe realizar la compraventa, lo siguiente: a) fecha de la promesa otorgada sin formalidad alguna y en consecuencia, calcular multas y recargos desde esa fecha independientemente que el primer valor real es al 2017 según cédulas catastrales que brindó el agrimensor; b) la fecha de la carta de pago con certificación de firmas y protocolización, por considerar que de esa forma se le dio fecha cierta a dichas promesas, y en consecuencia calcular multas y recargos desde esa fecha, independientemente que el primer valor real es al 2017 según cédulas catastrales que brindó el agrimensor; o c) el hecho generador se considera configurado al día en que se otorga la compraventa definitiva, con cédula catastral vigente, independientemente que relacione en dicha compraventa el compromiso para luego relacionar la carta de pago total.

RESPUESTA.- 

En relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) es de aplicación el literal A) del artículo 1° del Título 19 del T.O. 1996, que establece que configuran hecho generador del tributo, las enajenaciones de bienes inmuebles. Por su parte, el literal B) prescribe como hecho generador, las promesas de enajenaciones de inmuebles, en tanto que el artículo 7° del mismo Título señala como exentas del pago de este impuesto a las enajenaciones que se realicen en cumplimiento de promesas inscriptas. En el caso en consulta, las promesas de compraventa obran en documento privado, no fueron inscriptas ni se abonó tributo alguno por ellas. Por lo tanto, no tienen aptitud jurídica para exonerar a las compraventas subsiguientes, las cuales están gravadas. ((Consulta N° 5.342 de 07.07.010) (Bol. N° 446)).

En definitiva, el hecho generador del ITP en el caso consultado se configura con la escrituración definitiva y el monto imponible está constituido por el valor real fijado de acuerdo con el artículo 10° del Título 19 T.O. 1996, vigente en el momento en que se configure el hecho gravado, actualizado. 

En relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), se transcribe lo dictaminado en Consulta N° 5.091 de 21.07.009 (Bol. N° 434) en la que se dispuso que "... la promesa de compraventa es un contrato otorgado en documento privado y no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta, según lo establece el artículo 1587 del Código Civil. Por lo tanto a los efectos de determinar el costo fiscal se debe considerar la fecha de otorgamiento y el precio que derivan de la compraventa".



05.08.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.

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