ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO MEDIANTE ADJUDICACIÓN DE UN FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO - IRPF - RENTA COMPUTABLE - COSTO DE ADQUISICIÓN, DETERMINACIÓN.

Fuente del Texto: DGI

Se consulta respecto del costo fiscal a considerar en oportunidad de la enajenación de un inmueble adquirido mediante adjudicación por el cumplimiento del objeto de un contrato de fideicomiso de construcción al costo. 

Expresa el consultante que el inmueble fue adjudicado al beneficiario en escritura pública por una suma equivalente a la entregada durante el transcurso de la obra y considera que a los efectos de determinar la renta computable se debe considerar como valor de adquisición lo efectivamente abonado al fideicomiso por el adjudicatario (beneficiario) y no el valor catastral de la unidad.

Se considera que deben analizarse dos situaciones:

1.- Situación anterior a la vigencia del Decreto N° 185/021 de 10.06.021.

La enajenación de un bien que ha sido adquirido mediante la adjudicación por parte de un fideicomiso al beneficiario constituye una enajenación sin precio de adquisición. En esta hipótesis, para determinar el valor de costo del inmueble las normas del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) remiten a las normas de valuación de rentas en especie previstas para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE). 

En consecuencia, se debe aplicar el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 y valuar el inmueble por el valor real. Si no existe valor real o se demuestra que corresponde tomar otro importe, su valor puede determinarse por peritos, el que podrá ser rechazado por DGI.

Al respecto esta Oficina se ha pronunciado en Consulta N° 6.161 de 11.09.018, indicando que: "El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble."


2.- Situación luego de la entrada en vigencia del Decreto N° 185/021 de 10.06.021.

El Decreto referido modificó el alcance del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 antes mencionado, agregando:

"En el caso de los inmuebles recibidos por adjudicación de un fideicomiso de construcción al costo que cumpla las condiciones establecidas en el penúltimo inciso del artículo 14 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, su valor estará constituido por la suma de los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes, debiéndose considerar como fecha de adquisición, la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación.

En el caso de los fideicomitentes que hayan aportado el terreno al fideicomiso, se tomará a estos efectos, el valor establecido en el inciso quinto del artículo 14 del presente Decreto".

De lo anterior se desprende que, en enajenaciones posteriores a la vigencia de la referida norma, de cumplirse las condiciones a que refiere la disposición trascripta, el enajenante podrá computar como costo de adquisición del inmueble, los aportes realizados al fideicomiso que hayan sido pactados con los fideicomitentes. 



15.12.021 - La Directora General de Rentas.

Ayuda