COMPROMISO DE COMPRAVENTA DE TERRENO CON MEJORAS, ADQUISICIÓN DE UNIDADES TERMINADAS MEDIANTE DACIÓN DE PAGO Y SU POSTERIOR VENTA – IRPF – ITP – IRAE – MONTO IMPONIBLE, DETERMINACIÓN.

Fuente del Texto: DGI

Una persona física consulta cuál es la forma de determinación de los montos imponibles para el cálculo de los impuestos que se generan a su respecto en las operaciones que describe, manifestando que:

1- En enero de 2015 firmó un compromiso de compraventa de un terreno propio con mejoras (terreno, esqueleto y permisos de construcción) por un precio. Ese precio el promitente comprador se comprometía a abonarlo, un 20% en efectivo, y el restante 80% mediante la entrega de unidades terminadas que se valuaron al valor de mercado que tendrían de estar terminadas. 

2- El 18 de diciembre de 2015 se firmó un documento de dación en pago, transfiriéndose la propiedad y posesión de las unidades identificadas, consignándose el valor estimado de cada una de las unidades, que se había pactado. 

3- Entre marzo de 2016 y agosto de 2018 se procede a la venta de distintas unidades recibidas en pago. 
  
El consultante indica que los impuestos que se le generan son: Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) e Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) por la venta del terreno, ITP por las unidades por la dación en pago, e IRPF e ITP por la venta de unidades; y adelanta opinión expresando que: 

a) Si bien el contrato de compraventa fija un precio de venta del terreno, inmediatamente surge la forma de pago (20% al contado y 80% mediante la entrega de unidades); por lo que entiende que se debe establecer un precio de venta del terreno desde el punto de vista fiscal que contemple el monto pagado en efectivo como tal pero que las unidades las valúe por la norma específica de renta en especie. Llegando de esa forma al precio total, al que deberá deducirse el costo del terreno para obtener la base imponible del IRPF en cabeza propia. 

b) Cuando las unidades se vendan deberá aplicarse nuevamente la norma de valuación prevista para rentas en especie para fijar el costo de venta de las mismas. 
   
En lo referente al ITP se comparte con el consultante que el mismo se generó en el compromiso de enajenación del terreno con mejoras de enero de 2015, en las enajenaciones de los inmuebles por dación en pago de 18 de diciembre de 2015 y en las ventas de las unidades recibidas realizadas entre marzo de 2016 y agosto de 2018, todo ello conforme a lo dispuesto por el artículo 1° del Título 19 del T.O.1996.

En lo que respecta al IRPF, esta Comisión de Consultas no comparte la opinión del consultante. En efecto, referente al compromiso de compraventa del terreno del año 2015, el compareciente debió abonar el IRPF acorde al precio de la promesa pactado en dicho contrato conforme a lo dispuesto por el artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996.

En lo que respecta al costo fiscal de cada unidad de las que se enajenaron entre marzo de 2016 y agosto de 2018 esta Comisión de Consultas considera que en virtud de que las mismas fueron adquiridas mediante dación en pago, se deberá considerar el valor real vigente de cada unidad a la fecha de dicha operación conforme a las disposiciones de los artículos 25° del referido Título 7 T.O. 1996, 32 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, y 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 literal b). A dicho valor real se le deberá aplicar la correspondiente actualización conforme a lo establecido por el literal B) del referido artículo 20° del Título 7 T.O. 1996. 

Lo dicho precedentemente es para el caso de que las rentas obtenidas no constituyan rentas comprendidas en el hecho generador del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE) por tratarse de rentas asimiladas a las empresariales, en virtud de la habitualidad en la enajenación de los inmuebles de conformidad a lo establecido por el artículo 4° del Titulo 4 del T.O. 1996.  



30.11.020 - La Directora General de Rentas, acorde.

Ayuda