ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE CON DEUDA HIPOTECARIA - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

Fuente del Texto: DGI

CONSULTA N° 5.225

ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE CON DEUDA HIPOTECARIA - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

La Consulta.

Una persona prometió vender en escritura pública de 20 de noviembre de 2008 una unidad de propiedad horizontal, que constituía su vivienda permanente, pactando un precio de U$S 35.000 más el importe de la deuda hipotecaria que gravaba el inmueble a favor del Banco Hipotecario del Uruguay, que entonces ascendía a la cantidad de UR 1.971.

En fecha 5 de diciembre de 2008 la persona adquirió una nueva unidad, con el mismo destino, a un precio de U$S 18.000, con parte del producido de la venta detallada anteriormente.

Consulta si para la situación planteada, es de aplicación la exoneración prevista en el literal L artículo 34° del Decreto N°148/007 de 26.04.007.

Adelanta opinión favorable en el entendido "que se cumple claramente con el espíritu de la norma al invertirse en la compra más de la mitad de lo efectivamente cobrado por la venta y se verifican además todos los restantes presupuestos de dicha disposición. Por otra parte, la palabra producido que emplea la misma en su numeral 2, puede entenderse como la parte del precio que queda efectivamente en poder del enajenante".

La Respuesta.

No se comparte la opinión del consultante.

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del TO 1996 establece:

"Están exonerados de este impuesto:
...
L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).

2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.

3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.

4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I (un millón ochocientos mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación, de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes."

El tema ya ha sido planteado en otras consultas, en particular en la N° 5.160, parte de la cual se transcribe a continuación;

«El caso en consulta radica sobre las condiciones a cumplir para poder acceder a dicha exoneración si se realiza una cesión de derechos de promitente comprador sobre un bien inmueble en que el promitente vendedor es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), en particular en lo referente a la condición de que "al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente".

El negocio en consulta se realiza estableciéndose un monto que es abonado por el cesionario al cedente, además de transferirle la deuda pendiente con el BHU.

El consultante entiende que el "producido" de la venta es el precio pactado entre el cesionario y el cedente, sin contemplar la deuda transferida.

No se comparte la opinión del consultante; esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en la Consulta N° 5.099 (Bol. 428) entendiendo que el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio, ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda.

Tal como ya expresó esta Comisión de Consultas en la mencionada consulta: "... si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión."

Por lo tanto el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido.»

 En consecuencia, en el caso planteado, no se cumple la segunda condición exigida por las normas para la exoneración del impuesto, en la medida que se destina menos del 50% del precio de la operación de la venta de la vivienda permanente para la adquisición de la nueva.

23.07.009 - El Director General de Rentas, acorde.

 BOLETÍN N° 434

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