VENTA DE VIVIENDA PERMANENTE PARA ADQUISICIÓN DE OTRA - IRPF - COMPRA DE LA NUEVA VIVIENDA ANTERIOR A LA VENTA DE LA VIVIENDA PERMANENTE - ALTERACIÓN DEL ORDEN TEMPORAL.

Fuente del Texto: DGI

CONSULTA N° 4.758

VENTA DE VIVIENDA PERMANENTE PARA ADQUISICIÓN DE OTRA - IRPF - COMPRA DE LA NUEVA VIVIENDA ANTERIOR A LA VENTA DE LA VIVIENDA PERMANENTE - ALTERACIÓN DEL ORDEN TEMPORAL.

1. Se plantea por parte de una escribana el siguiente caso:

a) La titular de un inmueble que lo tenía como vivienda permanente, convino verbalmente su venta para con el producido adquirir otra vivienda.

b) A fin de adquirir la nueva vivienda firmó boleto de reserva, seguido de la suscripción de un compromiso de compraventa, con integración parcial del precio acordado; boleto en el que se hizo constar que, la promitente compradora cancelaría el saldo del precio con lo obtenido de la venta de la vivienda de que era titular.

c) Venta ésta que, no llegó a concretarse con el primer interesado, quien desistió de la adquisición. Luego de lo que, apareció un segundo interesado con el que se firmó boleto de reserva en el que se hizo constar que, lo obtenido por la venta se destinaría al pago del saldo de precio de la nueva vivienda de la vendedora.

La consultante estima que es aplicable al caso la exoneración del Art. 27, Lit. L, Título 7 del T.O. 1996 (Ley N° 18.083 de 27 de diciembre 2006), sin que obste a ello que en el orden temporal se diera primero el negocio de compra de la nueva vivienda, y posteriormente el de venta de la anterior.

2. Se comparte el criterio de la consultante, ajustado según las siguientes consideraciones.

La normativa referida tratándose de viviendas permanentes, establece cuatro condiciones para que juegue el beneficio exoneratorio del Impuesto a las Rentas de la Personas Físicas, por concepto de incrementos patrimoniales.

Condiciones que están explicitadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L citado.

En el primero y cuarto se establecen, respectivamente, montos máximos que no pueden ser superados, para la venta o promesa de ella y para la compra o promesa, de las viviendas a enajenar y adquirir por parte del beneficiario de la exoneración.

En el segundo numeral se establece como exigencia que, al menos un cincuenta por ciento de lo obtenido en la venta vaya al pago de la nueva vivienda.

Una última condición, que aparece en el numeral tercero, se concreta en una magnitud o cuantum temporal: que no pasen más de doce meses entre los negocios de enajenación de la anterior vivienda por un lado, y el de adquisición de la nueva, por otro.

No resulta de la norma como exigencia, un orden de prelación en el sentido de que la enajenación de la anterior tiene que anteceder a la compra de aquella que la sustituye como vivienda permanente.

Acerca de lo cual, la existencia de un determinado y necesario orden lógico de exposición, común a toda norma, no debe confundirse como una nueva exigencia implícita en ese orden expositivo.

Orden que, en la disposición en vista hace que, primero se mencione la venta de la anterior vivienda y luego la compra de la nueva; caso del numeral tercero donde se establece el límite de los doce meses entre ambos negocios.

Orden de exposición que por lo mismo no está expresado en la norma como una nueva condición; con el agregado de que en su espíritu está el beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se lo hace para usar el precio conseguido, o por lo menos un cincuenta por ciento, en la adquisición de otras nuevas, en sustitución. Sin importar, en cuanto no relevante, cual de los dos negocios acaece primero y cual en un segundo momento.

En suma, de cumplirse en lo consultado, las exigencias expresadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L, Art. 27 del Título 7, T.O. 1996, le corresponde la exoneración relativa a la enajenación de la primera vivienda; sin importar que este negocio haya ocurrido con posterioridad a que se concretara la promesa de compraventa de la nueva.

Por último cabe tener presente que conforme lo dispone la citada norma legal: "Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal", por lo que la escribana interviniente deberá hacer efectiva dicha retención.

17.10.007 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN 413 - OCTUBRE DE 2007

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