URBANIZACIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL




Promulgación: 14/08/2001
Publicación: 21/08/2001
  • Registro Nacional de Leyes y Decretos:
  •    Tomo: 1
  •    Semestre: 2
  •    Año: 2001
  •    Página: 399
Reglamentario/a de: Ley Nº 17.292 de 25/01/2001 artículos 48, 49, 50, 51, 
52, 53, 54 y 55.
VISTO: la Sección VII Titulo III de la Ley Nº 17.292 del 25 de enero del 
2001, sobre Urbanizaciones de Propiedad Horizontal;

RESULTANDO: I) que la solución adoptada por el legislador debe ser 
desarrollada en sus aspectos reglamentarios a los efectos de su más 
eficaz aplicación;

II) que la finalidad de la norma pretende dar solución a las nuevas 
urbanizaciones concebidas como conjuntos en los que la propiedad privada 
de las unidades se engarza con la copropiedad de los bienes comunes que 
la complementan;

CONSIDERANDO: que atento a las competencias departamentales, este Decreto 
se abstiene de regular aspectos concernientes a ellas tales como los 
tamaños de las urbanizaciones y sus unidades, y las zonas de implantación 
en cada territorio departamental;

ATENTO: al artículo 168 numeral 4º de la Constitución de la República

                      EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA                       
                     actuando en Consejo de Ministros                     
                                                                          
                                 DECRETA:                                 
                                                                          

CAPITULO I - DE LAS URBANIZACIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Artículo 1

 En las urbanizaciones que se amparen a la Sección VII, Titulo III de la 
Ley Nº 17.292 del 25 de enero de 2001, su ubicación, parámetros de 
extensión, tamaño y promedio de los lotes, factor de ocupación del suelo 
y factor de ocupación total, se regirán por las Ordenanzas Municipales, 
planes directores o planes de uso del suelo departamentales en lo 
pertinente.-

Artículo 2

 Cada proyecto se iniciará con un trámite de viabilidad ante la 
Intendencia Municipal respectiva.
La documentación exigible para su tramitación será la siguiente:
a) croquis de ubicación que relacione la urbanización proyectada con el 
entorno;
b) plano del predio total y plano de curvas de nivel cada metro con las 
características del suelo y del subsuelo;
c) anteproyecto de fraccionamiento con indicación de los bienes comunes y 
sus destinos, planilla estimada de áreas comunes distinguiendo 
superficies de esparcimiento, de circulación u otros servicios, 
superficies privadas, promedio de superficie de las unidades y sus 
superficies mínimas y máximas; todo ello con firma de Ingeniero 
Agrimensor;
d) anteproyecto de Reglamento de Copropiedad, con firma de Escribano;
e) estudio de impacto ambiental conforme a las normas legales y 
reglamentarias vigentes y de afectación de la faja costera en su caso;
f) anteproyecto de las redes de servicios de agua, energía eléctrica, y 
de otros servicios comunes previstos;
g) forma de evacuación de las aguas pluviales;
h) sistema previsto para evacuar las aguas servidas indicando su forma de 
tratamiento y disposición final;
i) sistema previsto para la recolección de residuos;
j) indicación de los pavimentos que se prevén para las calles internas, 
principales o secundarias; y
k) toda otra información requerida por las ordenanzas municipales.- (*)

(*)Notas:
Ver en esta norma, artículo: 6.

Artículo 3

 Además de tal viabilidad municipal deberán gestionarse:
a) ante la Administración de las Obras Sanitarias del Estado (O.S.E.), el 
estudio de factibilidad de provisión de agua potable por dicho organismo 
o por otros medios alternativos, en cantidad y calidad suficiente con 
relación a la población estimada de usuarios;
b) ante la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas 
(U.T.E.), el estudio de factibilidad de suministro de energía eléctrica 
por dicho ente o por otros métodos alternativos, suficientes para la 
población estimada de usuarios.
c) ante el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP), la 
factibilidad de implantar la urbanización de que se trate con respecto a 
las vías existentes y futuras de comunicación, carreteras, caminos 
nacionales, vías fluviales o marítimas, puertos, vías férreas y sus 
estaciones, aeródromos, etc..
Dichos organismos deberán certificar las conclusiones resultantes a 
efectos de su presentación ante la Intendencia Departamental.-

Artículo 4

 Conforme a lo dispuesto por la Ley Nº 16466, en los proyectos 
urbanísticos de más de cien hectáreas, en ubicaciones determinadas por el 
Decreto Nº 435/94 de fecha 21 de setiembre de 1994, los interesados 
deberán presentar ante el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial 
y Medio Ambiente un estudio de impacto ambiental.
Cuando se trate de desarrollos en la faja de defensa costera, deberá 
solicitarse la autorización previa del mismo Ministerio de Vivienda, 
Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (art. 153 de la ley Nº 14859 en 
la redacción del art. 193 de la ley Nº 15.903, artículo 393 de la Ley Nº 
17.296) y de la Dirección de Hidrografía si las soluciones encuadran en 
el ámbito de su competencia.-
En las situaciones indicadas, no podrán iniciarse las tareas, 
construcciones u obras, sin las autorizaciones previas que 
correspondieren.-

Artículo 5

 La declaración de la factibilidad ante la Administración Nacional de 
Usinas y Trasmisiones Eléctricas (UTE), la Administración de las Obras 
Sanitarias del Estado (OSE) y el Ministerio de Transporte y Obras 
Públicas (MTOP), las autorizaciones ambientales, así como la viabilidad 
municipal, podrán tramitarse en forma paralela, con excepción de las 
correspondientes a inmuebles ubicados dentro de la faja de defensa de 
costas las que se regirán por lo dispuesto en el artículo 117 de la ley 
16.462, de 11 de enero de 1994.-
Los pronunciamientos del la Administración Nacional de Usinas y 
Trasmisiones Eléctricas (UTE), la Administración de las Obras Sanitarias 
del Estado (OSE) y el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP), 
deberán expedirse dentro del término de 90 días corridos contados desde 
que los interesados hayan presentado la solicitud con la documentación en 
forma. Vencido dicho término sin que se haya dictado resolución expresa, 
el silencio de la Administración se tendrá como aprobación tácita, sin 
perjuicio de la suspensión del plazo referido cuando ésta observe los 
elementos documentales presentados o solicite ampliación de los mismos.- 
En cuanto a las autorizaciones ambientales se regirán por las 
disposiciones legales y reglamentarias vigentes.

Artículo 6

 Compete a la Intendencia respectiva aprobar la viabilidad del proyecto 
referido en el artículo 2º del presente reglamento, y otorgar el Permiso 
de Construcción para las obras de infraestructura.
Dicho Permiso de Construcción es el acto que determina desde el punto de 
vista técnico la regularidad de las obras de infraestructura proyectadas 
para el conjunto o, en caso de programas cuyo desarrollo se plantee en 
más de una etapa, las proyectadas para la etapa considerada.-

Artículo 7

 Compete a la autoridad municipal reglamentar con carácter general las 
obras mínimas de infraestructura a que se refiere el artículo 53 de la 
Ley que se reglamenta.-
Hasta tanto no se dicten las referidas reglamentaciones generales, el 
plano-proyecto será inscribible en la Dirección Nacional de Catastro y 
sus oficinas delegadas, con la aprobación por la Intendencia respectiva 
del Permiso de Construcción de las obras de infraestructura.-

CAPITULO II - DE LAS UNIDADES

Artículo 8

 Las unidades privadas estarán constituidas por el lote con o sin 
construcciones. La descripción y deslinde de la unidad constará en el 
plano-proyecto que se confeccionará una vez obtenido el permiso de 
construcción de las obras de infraestructura, y en el plano definitivo de 
mensura y fraccionamiento que se levantará una vez habilitada la 
infraestructura referida.
Todas y cada una de las unidades deberán tener salida independiente a 
alguna vía de circulación vehicular interna o externa.-

Artículo 9

 Las construcciones a realizarse en las unidades requerirán Permiso de 
Construcción independiente para cada una de ellas.
Los titulares de compromisos de compraventa inscriptos al amparo de lo 
previsto en el artículo 53 de la ley que se reglamenta, podrán ejecutar 
obras en sus respectivas unidades conforme a lo establecido en el 
artículo 52 de la misma, solicitando la constancia prevista en dicha 
norma -hasta tanto no se otorgue el Reglamento de Copropiedad- al 
propietario de la urbanización.
Al solicitar un permiso de construcción después de alcanzado el estado de 
propiedad horizontal, se deberá adjuntar una constancia expedida por la 
administración de la urbanización, acreditando que el proyecto cumple con 
las condiciones pautadas en el Reglamento de Copropiedad.-
Tales obras se considerarán incorporadas al régimen de propiedad 
horizontal de la ley Nº 17.292, una vez que el conjunto inmobiliario haya 
cumplido con los extremos previstos en el artículo 51.-

Artículo 10

 Las construcciones y mejoras que se realicen en las unidades 
pertenecerán al propietario de la respectiva unidad por el principio de 
la accesión.
Las edificaciones realizadas en las unidades no necesitarán asentarse en 
el plano definitivo de mensura y fraccionamiento, asentándose en los 
planos arquitectónicos correspondientes a su propio permiso de 
construcción.-

CAPITULO III - DE LOS PLANOS

Artículo 11

 El plano-proyecto, así como el definitivo de mensura y fraccionamiento, 
se inscribirán en la Dirección Nacional de Catastro o en las oficinas 
delegadas correspondientes al lugar de ubicación del inmueble matriz.-

Artículo 12

 El plano-proyecto llevará como título "PLANO-PROYECTO". y como subtítulo 
"URBANIZACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY Nº 17.292", y deberá 
confeccionarse con las mismas exigencias formales que el plano definitivo 
de fraccionamiento en lo pertinente.
Las construcciones a realizarse en los bienes comunes deberán constar en 
el plano proyecto y serán graficadas en el plano definitivo de mensura y 
fraccionamiento.-

Artículo 13

 Una vez inscripto el plano-proyecto, la Dirección Nacional de Catastro 
determinara los Valores Reales (provisionales) de las unidades.
La Dirección Nacional de Catastro hará los avalúos separadamente para 
cada una de las unidades.
Cuando se habiliten construcciones en cada una de las unidades se 
procederá a tasar las mismas y reaforar su Valor Real.-

Artículo 14

 A partir de la fecha de la habilitación final de las obras de 
infraestructura el plano-proyecto no podrá ser utilizado para el 
otorgamiento de nuevos actos y contratos relativos a los bienes 
comprendidos en el mismo.-

Artículo 15

 El plano definitivo de mensura y fraccionamiento deberá llenar los 
siguientes requisitos:
Llevará como título "PLANO DE MENSURA" y como subtítulo "FRACCIONAMIENTO 
- URBANIZACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY 17292."
Contendrá plano de mensura del predio (padrón matriz) a escala 
reglamentaria.
Contendrá las áreas discriminadas de cada una de las unidades objeto de 
propiedad individual y de cada una de las superficies con destino al uso 
común, no teniendo en cuenta las áreas edificadas o a edificar. La 
Dirección Nacional de Catastro, de entenderlo pertinente, dictará las 
normas para que dicha información sea expresada en los gráficos de forma 
homogénea.
Deberá ajustarse, en lo pertinente, a las normas establecidas en el 
Decreto Nº 318/995 (Cotejo y Registro de Planos de Mensura).
Llevará las anotaciones de dimensión para individualizar las unidades y 
los bienes comunes, en metros y centímetros las lineales y en metros 
cuadrados y decímetros cuadrados las superficiales.-

Artículo 16

 Las unidades podrán agruparse por manzanas a las que se les asignará una 
letra.
Las unidades se individualizarán con números y los bienes comunes con 
letras.
La Dirección Nacional de Catastro individualizará las unidades objeto de 
propiedad individual como "Padrón Matriz/Manzana/Unidad", si 
correspondiere.-

Artículo 17

 Si el programa de la urbanización se cumpliera en etapas, al obtenerse 
la habilitación final de la infraestructura de cada etapa, se deberá 
levantar el plano definitivo correspondiente a la misma, a efectos de 
configurar a su respecto el estado de propiedad horizontal conforme al 
artículo 51 de la ley que se reglamenta.-

Artículo 18

 Las macrounidades referidas en el artículo 49 de la ley que se 
reglamenta, en tanto no se tramite su subdivisión, serán consideradas 
como una unidad más de la urbanización.
El Reglamento de Copropiedad regulará las condiciones en que participarán 
las macrounidades referidas en la administración y mantenimiento de la 
copropiedad hasta tanto sean objeto de subdivisión.-

Artículo 19

 Cuando se constataren diferencias entre los datos resultantes del 
plano-proyecto y los del plano definitivo de mensura y fraccionamiento, 
así como cuando se haya alterado la naturaleza y destino de los bienes 
comunes, los instrumentos otorgados con anterioridad al plano definitivo 
deberán ser rectificados. Los Reglamentos siempre deberán ajustarse a la 
mensura definitiva, pero en los demás documentos tales rectificaciones 
podrán obviarse cuando las diferencias de superficies no excedan del 
cinco por ciento (5%).-

Artículo 20

 No podrá crease ninguna unidad, ni vía de circulación que constituya el 
único acceso a las mismas o a la urbanización, sobre terrenos total o 
parcialmente inundables o que estén a nivel inferior a 50 centímetros por 
encima de las mas altas crecientes conocidas, ni en la faja de 150 metros 
costanera de los ríos, arroyos, lagunas del dominio publico, Río de la 
Plata y Océano Atlántico.-

Artículo 21

 Cada propietario o promitente comprador, cumpliendo con las exigencias 
del Reglamento de Copropiedad y el permiso de construcción municipal, 
podrá construir en altura y en subsuelo hasta los límites permitidos por 
tales normativas, sin que ello implique subdivisión en nuevas unidades o 
creación de nuevas unidades derivadas.-

Artículo 22

 La Dirección Nacional de Catastro al inscribir los planos, controlará 
que los mismos contengan la aprobación por la autoridad municipal 
respectiva de acuerdo a los artículos 51 y 53 de la ley que se 
reglamenta.-

CAPITULO IV - DE LAS FINANCIACIONES BANCARIAS

Artículo 23

 Las instituciones financieras referidas en las Leyes números 14261 del 3
de setiembre de 1974 y 16760 del 16 de julio de 1996, dentro de las demás
normas legales y reglamentarias específicas de su propia actividad, podrán
otorgar créditos hipotecarios destinados a financiar las construcciones de
todo o parte de la infraestructura, de los bienes comunes, y/o de las
construcciones en las unidades de estas urbanizaciones.-
Sin perjuicio de tales créditos y de su garantía hipotecaria, podrán 
otorgar novaciones, ampliaciones de crédito o créditos independientes a 
los adquirentes de las unidades para sus construcciones respectivas, con 
la garantía hipotecaria de las mismas.-

Artículo 24

 Cuando se otorgue un crédito hipotecario para dichas obras, serán 
aplicables en lo pertinente las normas del capitulo III de la Ley 14261 
en el caso del Banco Hipotecario del Uruguay, y las de la Ley 16760 
respecto de las instituciones financieras autorizadas en ésta última.-
En esos casos, la incorporación de la totalidad del inmueble al estado de 
propiedad horizontal de la ley que se reglamenta, se operará con el 
otorgamiento de las escrituras de crédito hipotecario y del Reglamento de 
Copropiedad, previa inscripción del plano-proyecto y el empadronamiento 
respectivo.
A tales efectos, para la inscripción en la Dirección Nacional de Catastro 
del plano-proyecto, se establecerán las siguientes constancias:
a) el número y fecha del permiso de construcción de la infraestructura 
común, y en su caso, de las demás obras objeto del crédito;
b) nota en el gráfico, suscrita por el Ingeniero Agrimensor y 
representante de la institución financiera haciendo constar la existencia 
de la tramitación del crédito en relación a dichas obras.

                    

CAPITULO V - DEL AMPARO A LA LEY Nº 17292

Artículo 25

 Las urbanizaciones que encuadren en lo previsto por el artículo 48 de la 
Ley Nº 17292, ya existentes o en curso de desarrollo, cualquiera sea la 
forma jurídica solicitada inicialmente, podrán ampararse al régimen de 
Propiedad Horizontal previsto en la sección VII, titulo III, de la ley 
que se reglamenta.
A tal efecto solicitarán al Intendente respectivo la adecuación de sus 
permisos de construcción a la nueva normativa y la oportuna habilitación 
final de sus obras de infraestructura. Dicha habilitación se podrá 
solicitar también por etapas, en la forma prevista en la presente 
reglamentación.-

Artículo 26

 Si las urbanizaciones preexistentes o en curso de desarrollo hubieren 
sido habilitadas en el régimen de la ley Nº 10751, los copropietarios 
solicitantes incluidos en el mismo deberán acreditar la aprobación previa 
de su Asamblea de acogerse al régimen de la nueva ley, resuelta con el 
quórum de dos tercios (2/3) de integrantes que representen tres cuartos 
(3/4) del valor del inmueble. La realización de la Asamblea y los 
cómputos deberán certificarse notarialmente.-
En las urbanizaciones preexistentes o en curso de desarrollo que aún no 
hubieran alcanzado el estado de propiedad horizontal por la ley Nº 10751, 
la solicitud de cambio de régimen deberá efectuarse por parte de los 
propietarios del inmueble, con certificación notarial o registral que 
acredite su legitimación.
Si las urbanizaciones preexistentes, o en curso de desarrollo, hubieren 
sido parcialmente habilitadas en el régimen de la ley Nº 10.751, se 
regirán por los párrafos precedentes en cuanto respectivamente les 
correspondiere.-

Artículo 27

 Si una urbanización con similares características de aquellas que se 
reglamentan, que se hubiere planteado o autorizado bajo otra forma 
aprobada por la autoridad municipal correspondiente (barrios cerrados, 
clubes de campo, etc), deseara convertirse al régimen de Propiedad 
Horizontal Ley Nº 17.292, presentará tal solicitud, firmada por los 
propietarios, con certificado notarial o registral que acredite su 
legitimación.-

Artículo 28

 De conformidad con el artículo 50 de la ley que se reglamenta, las 
circulaciones, accesos, espacios libres y otros bienes comunes, son 
objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de 
los bienes individuales. Además de los bienes comunes referidos en el 
artículo 50 de la ley Nº 17292, debe entenderse que tienen tal carácter 
todos aquellos que por su naturaleza o destino sean afectados al uso y 
servicio de los copropietarios, salvo expresa previsión en contrario del 
Reglamento de Copropiedad.
En caso de que, por un régimen inicial diferente al de la ley que se 
reglamenta, se hubieran cedido calles y espacios a favor de la 
Intendencia respectiva, previamente a la conversión al régimen de la Ley 
Nº 17292 del 25 de enero del 2001, los mismos se desafectarán del dominio 
público por el procedimiento pertinente, retrovirtiendo al dominio de los 
propietarios con la única finalidad de incorporarlos como bienes comunes a 
la copropiedad.-

Artículo 29

 Después de otorgada la habilitación final de la infraestructura, 
confeccionado e inscripto el plano definitivo de mensura y 
fraccionamiento y otorgado e inscripto el Reglamento de Copropiedad, las 
partes deberán adecuar en lo pertinente los actos y contratos anteriores, 
ajustándolos de conformidad a las normas del nuevo régimen legal.-

Artículo 30

 Comuníquese, publíquese, etc.-

BATLLE - GUILLERMO STIRLING - DIDIER OPERTTI - ALBERTO BENSION - LUIS BREZZO - ANTONIO MERCADER - LUCIO CACERES - SERGIO ABREU - ALVARO ALONSO - LUIS FRASCHINI - MARTIN AGUIRREZABALA - ALFONSO VARELA - CARLOS CAT - JAIME TROBO


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