Reglamentario/a de: Ley Nº 17.292 de 25/01/2001 artículos 48, 49, 50, 51,
52, 53, 54 y 55.
VISTO: la Sección VII Titulo III de la Ley Nº 17.292 del 25 de enero del
2001, sobre Urbanizaciones de Propiedad Horizontal;
RESULTANDO: I) que la solución adoptada por el legislador debe ser
desarrollada en sus aspectos reglamentarios a los efectos de su más
eficaz aplicación;
II) que la finalidad de la norma pretende dar solución a las nuevas
urbanizaciones concebidas como conjuntos en los que la propiedad privada
de las unidades se engarza con la copropiedad de los bienes comunes que
la complementan;
CONSIDERANDO: que atento a las competencias departamentales, este Decreto
se abstiene de regular aspectos concernientes a ellas tales como los
tamaños de las urbanizaciones y sus unidades, y las zonas de implantación
en cada territorio departamental;
ATENTO: al artículo 168 numeral 4º de la Constitución de la República
EL PRESIDENTE DE LA REPUBLICA
actuando en Consejo de Ministros
DECRETA:
CAPITULO I - DE LAS URBANIZACIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL
En las urbanizaciones que se amparen a la Sección VII, Titulo III de la
Ley Nº 17.292 del 25 de enero de 2001, su ubicación, parámetros de
extensión, tamaño y promedio de los lotes, factor de ocupación del suelo
y factor de ocupación total, se regirán por las Ordenanzas Municipales,
planes directores o planes de uso del suelo departamentales en lo
pertinente.-
Cada proyecto se iniciará con un trámite de viabilidad ante la
Intendencia Municipal respectiva.
La documentación exigible para su tramitación será la siguiente:
a) croquis de ubicación que relacione la urbanización proyectada con el
entorno;
b) plano del predio total y plano de curvas de nivel cada metro con las
características del suelo y del subsuelo;
c) anteproyecto de fraccionamiento con indicación de los bienes comunes y
sus destinos, planilla estimada de áreas comunes distinguiendo
superficies de esparcimiento, de circulación u otros servicios,
superficies privadas, promedio de superficie de las unidades y sus
superficies mínimas y máximas; todo ello con firma de Ingeniero
Agrimensor;
d) anteproyecto de Reglamento de Copropiedad, con firma de Escribano;
e) estudio de impacto ambiental conforme a las normas legales y
reglamentarias vigentes y de afectación de la faja costera en su caso;
f) anteproyecto de las redes de servicios de agua, energía eléctrica, y
de otros servicios comunes previstos;
g) forma de evacuación de las aguas pluviales;
h) sistema previsto para evacuar las aguas servidas indicando su forma de
tratamiento y disposición final;
i) sistema previsto para la recolección de residuos;
j) indicación de los pavimentos que se prevén para las calles internas,
principales o secundarias; y
k) toda otra información requerida por las ordenanzas municipales.- (*)
Además de tal viabilidad municipal deberán gestionarse:
a) ante la Administración de las Obras Sanitarias del Estado (O.S.E.), el
estudio de factibilidad de provisión de agua potable por dicho organismo
o por otros medios alternativos, en cantidad y calidad suficiente con
relación a la población estimada de usuarios;
b) ante la Administración Nacional de Usinas y Trasmisiones Eléctricas
(U.T.E.), el estudio de factibilidad de suministro de energía eléctrica
por dicho ente o por otros métodos alternativos, suficientes para la
población estimada de usuarios.
c) ante el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP), la
factibilidad de implantar la urbanización de que se trate con respecto a
las vías existentes y futuras de comunicación, carreteras, caminos
nacionales, vías fluviales o marítimas, puertos, vías férreas y sus
estaciones, aeródromos, etc..
Dichos organismos deberán certificar las conclusiones resultantes a
efectos de su presentación ante la Intendencia Departamental.-
Conforme a lo dispuesto por la Ley Nº 16466, en los proyectos
urbanísticos de más de cien hectáreas, en ubicaciones determinadas por el
Decreto Nº 435/94 de fecha 21 de setiembre de 1994, los interesados
deberán presentar ante el Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial
y Medio Ambiente un estudio de impacto ambiental.
Cuando se trate de desarrollos en la faja de defensa costera, deberá
solicitarse la autorización previa del mismo Ministerio de Vivienda,
Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (art. 153 de la ley Nº 14859 en
la redacción del art. 193 de la ley Nº 15.903, artículo 393 de la Ley Nº
17.296) y de la Dirección de Hidrografía si las soluciones encuadran en
el ámbito de su competencia.-
En las situaciones indicadas, no podrán iniciarse las tareas,
construcciones u obras, sin las autorizaciones previas que
correspondieren.-
La declaración de la factibilidad ante la Administración Nacional de
Usinas y Trasmisiones Eléctricas (UTE), la Administración de las Obras
Sanitarias del Estado (OSE) y el Ministerio de Transporte y Obras
Públicas (MTOP), las autorizaciones ambientales, así como la viabilidad
municipal, podrán tramitarse en forma paralela, con excepción de las
correspondientes a inmuebles ubicados dentro de la faja de defensa de
costas las que se regirán por lo dispuesto en el artículo 117 de la ley
16.462, de 11 de enero de 1994.-
Los pronunciamientos del la Administración Nacional de Usinas y
Trasmisiones Eléctricas (UTE), la Administración de las Obras Sanitarias
del Estado (OSE) y el Ministerio de Transporte y Obras Públicas (MTOP),
deberán expedirse dentro del término de 90 días corridos contados desde
que los interesados hayan presentado la solicitud con la documentación en
forma. Vencido dicho término sin que se haya dictado resolución expresa,
el silencio de la Administración se tendrá como aprobación tácita, sin
perjuicio de la suspensión del plazo referido cuando ésta observe los
elementos documentales presentados o solicite ampliación de los mismos.-
En cuanto a las autorizaciones ambientales se regirán por las
disposiciones legales y reglamentarias vigentes.
Compete a la Intendencia respectiva aprobar la viabilidad del proyecto
referido en el artículo 2º del presente reglamento, y otorgar el Permiso
de Construcción para las obras de infraestructura.
Dicho Permiso de Construcción es el acto que determina desde el punto de
vista técnico la regularidad de las obras de infraestructura proyectadas
para el conjunto o, en caso de programas cuyo desarrollo se plantee en
más de una etapa, las proyectadas para la etapa considerada.-
Compete a la autoridad municipal reglamentar con carácter general las
obras mínimas de infraestructura a que se refiere el artículo 53 de la
Ley que se reglamenta.-
Hasta tanto no se dicten las referidas reglamentaciones generales, el
plano-proyecto será inscribible en la Dirección Nacional de Catastro y
sus oficinas delegadas, con la aprobación por la Intendencia respectiva
del Permiso de Construcción de las obras de infraestructura.-
Las unidades privadas estarán constituidas por el lote con o sin
construcciones. La descripción y deslinde de la unidad constará en el
plano-proyecto que se confeccionará una vez obtenido el permiso de
construcción de las obras de infraestructura, y en el plano definitivo de
mensura y fraccionamiento que se levantará una vez habilitada la
infraestructura referida.
Todas y cada una de las unidades deberán tener salida independiente a
alguna vía de circulación vehicular interna o externa.-
Las construcciones a realizarse en las unidades requerirán Permiso de
Construcción independiente para cada una de ellas.
Los titulares de compromisos de compraventa inscriptos al amparo de lo
previsto en el artículo 53 de la ley que se reglamenta, podrán ejecutar
obras en sus respectivas unidades conforme a lo establecido en el
artículo 52 de la misma, solicitando la constancia prevista en dicha
norma -hasta tanto no se otorgue el Reglamento de Copropiedad- al
propietario de la urbanización.
Al solicitar un permiso de construcción después de alcanzado el estado de
propiedad horizontal, se deberá adjuntar una constancia expedida por la
administración de la urbanización, acreditando que el proyecto cumple con
las condiciones pautadas en el Reglamento de Copropiedad.-
Tales obras se considerarán incorporadas al régimen de propiedad
horizontal de la ley Nº 17.292, una vez que el conjunto inmobiliario haya
cumplido con los extremos previstos en el artículo 51.-
Las construcciones y mejoras que se realicen en las unidades
pertenecerán al propietario de la respectiva unidad por el principio de
la accesión.
Las edificaciones realizadas en las unidades no necesitarán asentarse en
el plano definitivo de mensura y fraccionamiento, asentándose en los
planos arquitectónicos correspondientes a su propio permiso de
construcción.-
El plano-proyecto, así como el definitivo de mensura y fraccionamiento,
se inscribirán en la Dirección Nacional de Catastro o en las oficinas
delegadas correspondientes al lugar de ubicación del inmueble matriz.-
El plano-proyecto llevará como título "PLANO-PROYECTO". y como subtítulo
"URBANIZACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY Nº 17.292", y deberá
confeccionarse con las mismas exigencias formales que el plano definitivo
de fraccionamiento en lo pertinente.
Las construcciones a realizarse en los bienes comunes deberán constar en
el plano proyecto y serán graficadas en el plano definitivo de mensura y
fraccionamiento.-
Una vez inscripto el plano-proyecto, la Dirección Nacional de Catastro
determinara los Valores Reales (provisionales) de las unidades.
La Dirección Nacional de Catastro hará los avalúos separadamente para
cada una de las unidades.
Cuando se habiliten construcciones en cada una de las unidades se
procederá a tasar las mismas y reaforar su Valor Real.-
A partir de la fecha de la habilitación final de las obras de
infraestructura el plano-proyecto no podrá ser utilizado para el
otorgamiento de nuevos actos y contratos relativos a los bienes
comprendidos en el mismo.-
El plano definitivo de mensura y fraccionamiento deberá llenar los
siguientes requisitos:
Llevará como título "PLANO DE MENSURA" y como subtítulo "FRACCIONAMIENTO
- URBANIZACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL - LEY 17292."
Contendrá plano de mensura del predio (padrón matriz) a escala
reglamentaria.
Contendrá las áreas discriminadas de cada una de las unidades objeto de
propiedad individual y de cada una de las superficies con destino al uso
común, no teniendo en cuenta las áreas edificadas o a edificar. La
Dirección Nacional de Catastro, de entenderlo pertinente, dictará las
normas para que dicha información sea expresada en los gráficos de forma
homogénea.
Deberá ajustarse, en lo pertinente, a las normas establecidas en el
Decreto Nº 318/995 (Cotejo y Registro de Planos de Mensura).
Llevará las anotaciones de dimensión para individualizar las unidades y
los bienes comunes, en metros y centímetros las lineales y en metros
cuadrados y decímetros cuadrados las superficiales.-
Las unidades podrán agruparse por manzanas a las que se les asignará una
letra.
Las unidades se individualizarán con números y los bienes comunes con
letras.
La Dirección Nacional de Catastro individualizará las unidades objeto de
propiedad individual como "Padrón Matriz/Manzana/Unidad", si
correspondiere.-
Si el programa de la urbanización se cumpliera en etapas, al obtenerse
la habilitación final de la infraestructura de cada etapa, se deberá
levantar el plano definitivo correspondiente a la misma, a efectos de
configurar a su respecto el estado de propiedad horizontal conforme al
artículo 51 de la ley que se reglamenta.-
Las macrounidades referidas en el artículo 49 de la ley que se
reglamenta, en tanto no se tramite su subdivisión, serán consideradas
como una unidad más de la urbanización.
El Reglamento de Copropiedad regulará las condiciones en que participarán
las macrounidades referidas en la administración y mantenimiento de la
copropiedad hasta tanto sean objeto de subdivisión.-
Cuando se constataren diferencias entre los datos resultantes del
plano-proyecto y los del plano definitivo de mensura y fraccionamiento,
así como cuando se haya alterado la naturaleza y destino de los bienes
comunes, los instrumentos otorgados con anterioridad al plano definitivo
deberán ser rectificados. Los Reglamentos siempre deberán ajustarse a la
mensura definitiva, pero en los demás documentos tales rectificaciones
podrán obviarse cuando las diferencias de superficies no excedan del
cinco por ciento (5%).-
No podrá crease ninguna unidad, ni vía de circulación que constituya el
único acceso a las mismas o a la urbanización, sobre terrenos total o
parcialmente inundables o que estén a nivel inferior a 50 centímetros por
encima de las mas altas crecientes conocidas, ni en la faja de 150 metros
costanera de los ríos, arroyos, lagunas del dominio publico, Río de la
Plata y Océano Atlántico.-
Cada propietario o promitente comprador, cumpliendo con las exigencias
del Reglamento de Copropiedad y el permiso de construcción municipal,
podrá construir en altura y en subsuelo hasta los límites permitidos por
tales normativas, sin que ello implique subdivisión en nuevas unidades o
creación de nuevas unidades derivadas.-
La Dirección Nacional de Catastro al inscribir los planos, controlará
que los mismos contengan la aprobación por la autoridad municipal
respectiva de acuerdo a los artículos 51 y 53 de la ley que se
reglamenta.-
Las instituciones financieras referidas en las Leyes números 14261 del 3
de setiembre de 1974 y 16760 del 16 de julio de 1996, dentro de las demás
normas legales y reglamentarias específicas de su propia actividad, podrán
otorgar créditos hipotecarios destinados a financiar las construcciones de
todo o parte de la infraestructura, de los bienes comunes, y/o de las
construcciones en las unidades de estas urbanizaciones.-
Sin perjuicio de tales créditos y de su garantía hipotecaria, podrán
otorgar novaciones, ampliaciones de crédito o créditos independientes a
los adquirentes de las unidades para sus construcciones respectivas, con
la garantía hipotecaria de las mismas.-
Cuando se otorgue un crédito hipotecario para dichas obras, serán
aplicables en lo pertinente las normas del capitulo III de la Ley 14261
en el caso del Banco Hipotecario del Uruguay, y las de la Ley 16760
respecto de las instituciones financieras autorizadas en ésta última.-
En esos casos, la incorporación de la totalidad del inmueble al estado de
propiedad horizontal de la ley que se reglamenta, se operará con el
otorgamiento de las escrituras de crédito hipotecario y del Reglamento de
Copropiedad, previa inscripción del plano-proyecto y el empadronamiento
respectivo.
A tales efectos, para la inscripción en la Dirección Nacional de Catastro
del plano-proyecto, se establecerán las siguientes constancias:
a) el número y fecha del permiso de construcción de la infraestructura
común, y en su caso, de las demás obras objeto del crédito;
b) nota en el gráfico, suscrita por el Ingeniero Agrimensor y
representante de la institución financiera haciendo constar la existencia
de la tramitación del crédito en relación a dichas obras.
Las urbanizaciones que encuadren en lo previsto por el artículo 48 de la
Ley Nº 17292, ya existentes o en curso de desarrollo, cualquiera sea la
forma jurídica solicitada inicialmente, podrán ampararse al régimen de
Propiedad Horizontal previsto en la sección VII, titulo III, de la ley
que se reglamenta.
A tal efecto solicitarán al Intendente respectivo la adecuación de sus
permisos de construcción a la nueva normativa y la oportuna habilitación
final de sus obras de infraestructura. Dicha habilitación se podrá
solicitar también por etapas, en la forma prevista en la presente
reglamentación.-
Si las urbanizaciones preexistentes o en curso de desarrollo hubieren
sido habilitadas en el régimen de la ley Nº 10751, los copropietarios
solicitantes incluidos en el mismo deberán acreditar la aprobación previa
de su Asamblea de acogerse al régimen de la nueva ley, resuelta con el
quórum de dos tercios (2/3) de integrantes que representen tres cuartos
(3/4) del valor del inmueble. La realización de la Asamblea y los
cómputos deberán certificarse notarialmente.-
En las urbanizaciones preexistentes o en curso de desarrollo que aún no
hubieran alcanzado el estado de propiedad horizontal por la ley Nº 10751,
la solicitud de cambio de régimen deberá efectuarse por parte de los
propietarios del inmueble, con certificación notarial o registral que
acredite su legitimación.
Si las urbanizaciones preexistentes, o en curso de desarrollo, hubieren
sido parcialmente habilitadas en el régimen de la ley Nº 10.751, se
regirán por los párrafos precedentes en cuanto respectivamente les
correspondiere.-
Si una urbanización con similares características de aquellas que se
reglamentan, que se hubiere planteado o autorizado bajo otra forma
aprobada por la autoridad municipal correspondiente (barrios cerrados,
clubes de campo, etc), deseara convertirse al régimen de Propiedad
Horizontal Ley Nº 17.292, presentará tal solicitud, firmada por los
propietarios, con certificado notarial o registral que acredite su
legitimación.-
De conformidad con el artículo 50 de la ley que se reglamenta, las
circulaciones, accesos, espacios libres y otros bienes comunes, son
objeto de copropiedad y coadministración por parte de los propietarios de
los bienes individuales. Además de los bienes comunes referidos en el
artículo 50 de la ley Nº 17292, debe entenderse que tienen tal carácter
todos aquellos que por su naturaleza o destino sean afectados al uso y
servicio de los copropietarios, salvo expresa previsión en contrario del
Reglamento de Copropiedad.
En caso de que, por un régimen inicial diferente al de la ley que se
reglamenta, se hubieran cedido calles y espacios a favor de la
Intendencia respectiva, previamente a la conversión al régimen de la Ley
Nº 17292 del 25 de enero del 2001, los mismos se desafectarán del dominio
público por el procedimiento pertinente, retrovirtiendo al dominio de los
propietarios con la única finalidad de incorporarlos como bienes comunes a
la copropiedad.-
Después de otorgada la habilitación final de la infraestructura,
confeccionado e inscripto el plano definitivo de mensura y
fraccionamiento y otorgado e inscripto el Reglamento de Copropiedad, las
partes deberán adecuar en lo pertinente los actos y contratos anteriores,
ajustándolos de conformidad a las normas del nuevo régimen legal.-
BATLLE - GUILLERMO STIRLING - DIDIER OPERTTI - ALBERTO BENSION - LUIS BREZZO - ANTONIO MERCADER - LUCIO CACERES - SERGIO ABREU - ALVARO ALONSO - LUIS FRASCHINI - MARTIN AGUIRREZABALA - ALFONSO VARELA - CARLOS CAT - JAIME TROBO